나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52831 [1] 경기도 광주시 능평동 산10-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 능평동 소재 '오포장례식장' 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장,
근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지조건은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통사정은 대체로
보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서, 자연림 상태이며 현황 분묘 약 30기가 소재하고 일부는 현황 전, 타인점유(공업나지)
상태임.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 왕복4차선의 아스콘 포장도로를 통하여 차량 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 도로구역(시도15호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지
<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 권원 미상의 제시외 건물(㉠, ㉡)이 소재함.

공부와의 차이

제반 공부상 지목은 임야이나 현황 분묘 약 30기가 소재하고 일부는 현황 전, 타인점유(공업나지) 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.지분매각
2.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
3.제반 공부상 지목은 임야이나 현황 분묘 약 30기가 소재하고 일부는 현황 전, 타인점유(공업나지) 상태임
4.권원 미상의 제시외 건물 컨테이너(㉠,㉡)이 소재하고 매각에서 제외함
5.정확한 면적이나 위치, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건소재지: 경기도 광주시 능평동 산10-4

1.2. 경매사건번호: 성남지원 2025타경52831 (1)

1.3. 경매구분: 부동산강제경매

1.4. 물건종별: 임야

1.5. 감정평가액: 75,516,000원

1.6. 매각대상: 토지지분매각

1.7. 토지면적: 17,456.00㎡ (약 5,280.54평)

1.8. 토지지분면적: 324.68㎡ (약 98.22평)

1.9. 건물면적: 없음

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 대상 물건은 경기도 광주시 능평동 소재 '오포장례식장' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태: 대상 물건 남서측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로를 통해 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건은 지분매각 대상이며, 명시적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (다만, 분묘기지권은 원칙적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있습니다.)

3.2. 말소기준권리: 신한카드주식회사 (2025년 8월 21일자 강제경매개시결정, 등기부호 갑25)

3.3. 총 채권액: 34,619,821원

3.4. 인수되는 보증금: 0원 (임차인 현황 없음)

3.5. 주요 등기사항 요약:

* 2000년 6월 29일: 김주영 지분 전부 이전 (권리자: 김찬승)

* 2000년 10월 19일: 김찬승 지분 전부 이전 (권리자: 김해김씨도정공 진오공파종중)

* 2008년 1월 3일: 김우영 지분 전부 이전 (권리자: 김찬권 외 4명)

* 2019년 11월 4일: 김수영 지분 전부 이전 (권리자: 김정선)

* 2025년 7월 22일: 김찬옥 지분 가압류 (권리자: 신용보증기금, 금액: 18,997,084원, 말소예정)

* 2025년 7월 24일: 김찬옥 지분 가압류 (권리자: 신한카드주식회사, 금액: 15,622,737원, 말소예정)

* 2025년 8월 21일: 김찬옥 지분 강제경매 (권리자: 신한카드주식회사, 금액: 16,132,826원, 말소기준권리)

3.6. 특이사항:

* 지분매각으로 진행됩니다.

* 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성: 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 산업 시설과 자연 녹지가 혼합된 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 입지 장점: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 점은 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보가 부족합니다. 다만, 근린생활시설이 인근에 소재할 가능성이 있습니다.

5.2. 대중교통: 인근 간선도로변 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 위험이 있습니다. 또한, 공유자가 우선매수권 신고 후 매수보증금을 미납하여 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

6.3. 분묘기지권: 현황 분묘 약 30기가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 높습니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 사용 수익권을 제한하는 물권으로, 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 경매로 낙찰받더라도 소멸되지 않는 경우가 많습니다.

6.4. 현황 이용상태 및 공부와의 차이: 제반 공부상 지목은 임야이나, 현황은 분묘가 다수 존재하고 일부는 전으로 이용 중이며 타인이 점유(공업나지)하고 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 일치하지 않음을 의미하며, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

6.5. 제시외 건물: 권원 미상의 컨테이너 건물이 소재하나, 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 현장 방문 시 확인해야 할 사항입니다.

6.6. 면적 및 경계 불확실성: 정확한 면적, 위치, 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

6.7. 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 토지이용계획 및 각종 규제사항이 존재하여 토지 이용에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 소재한 임야의 지분 매각 물건입니다. 감정가는 75,516,000원으로, 토지 지분 면적은 약 98.22평입니다. 입지적으로는 차량 및 대중교통 접근이 가능하며, 주변에 공장, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

그러나 본 건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 지분 매각이라는 점, 공유자의 우선매수신고 가능성, 그리고 가장 큰 문제인 분묘 약 30기의 존재로 인한 분묘기지권의 성립 가능성이 주요 위험 요소입니다. 또한, 공부상 지목은 임야이나 현황은 분묘, 전, 타인 점유(공업나지) 상태로 상이하며, 권원 미상의 제시외 건물도 존재합니다. 여러 법규에 따른 토지 이용 제한 사항도 다수 존재하여 실질적인 토지 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

따라서 투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 방문을 통해 정확한 분묘 현황, 타인 점유 상태, 토지 경계 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 감정가: 현재 감정평가액을 기준으로 하여 향후 가격 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

8.2. 지분 매입을 통한 저가 진입 기회: 공유자 우선매수권 행사 여부 및 유찰 가능성에 따라, 감정가 이하 또는 적정 가격으로 지분 매입이 가능할 수 있습니다.

8.3. 개발 가능성(제한적): 주변 지역의 개발 현황 및 지분권자 간 협의가 원활할 경우, 장기적인 관점에서 토지 개발 또는 매각을 통한 시세 차익을 기대해볼 수 있으나, 다수의 규제와 분묘기지권 등으로 인해 현실적인 제약이 큽니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(75,516,000원)를 기준으로 하되, 상기 명시된 다수의 위험 요인(지분매각, 분묘기지권, 타인 점유, 토지이용 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 분묘 처리 비용, 토지 분할 또는 합병 관련 제반 비용, 향후 토지 이용 관련 제약 등을 충분히 산정한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가를 특정하기는 어려우나, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.