나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3588 [1] 경기도 광주시 신현동 90-11 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목동 소재 ""강남 300컨트리클럽"" 남서측 원거리에 위치하며 주위는 단
독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 중·소규모 창고 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 토지로 ""주거나지"" 로 이용 중임.
기호(2) : 부정형의 토지로 ""주거나지"" 로 이용 중임.
기호(3) : 부정형의 토지로 ""도로"" 로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 경기도 광주시 신현동 90-10
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역
(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,
다세대).

- 기호(2) : 경기도 광주시 신현동 90-11
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역
(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,
다세대).

- 기호(3) : 경기도 광주시 신현동 90-12
계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역
(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,
다세대).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록2번 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
3.목록1.지목과 현황이 일치하는 대지, 목록2.지목은 전이나 잡풀무성하고 작물식재되지 않은 주거나지, 목록3.지목과 현황이 일치하는 도로
4.정확한 면적이나 위치, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3588 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 90-11

용도: 전

감정가: 2,416,469,000원

토지면적: 1488.00㎡ (약 450.12평)

건물면적: 0.00㎡ (면세)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 1. 일괄매각

* 2. 목록2번 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

* 3. 목록1. 지목과 현황이 일치하는 대지, 목록2. 지목은 전이나 잡풀 무성하고 작물 미식재된 주거나지, 목록3. 지목과 현황이 일치하는 도로

* 4. 정확한 면적, 위치, 경계 등은 별도 측량 확인 필요

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 목동 소재 "강남 300컨트리클럽" 남서측 원거리에 위치.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 중·소규모 창고 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 보통임.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 경기도 광주시 신현동 90-10 (지목: 대지, 현황: 대지)

* 기호(2): 경기도 광주시 신현동 90-11 (지목: 전, 현황: 주거나지)

* 기호(3): 경기도 광주시 신현동 90-12 (지목: 도로, 현황: 도로)

* 모든 토지 공통: 계획관리지역(계획관리), 성장관리구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권: 진상희 (2003-04-07) -> 우희정 (2024-07-26, 매매)

* 말소기준권리: 안양협심새마을금고 근저당 (2024-07-26, 채권액 2,340,000,000원). 본 경매로 인해 소멸 예정.

* 임의경매개시결정: 안양협심새마을금고 (2025-08-14, 채권액 1,876,705,760원). 본 경매로 인해 소멸 예정.

* 압류: 광주시 (2025-11-25). 본 경매로 인해 소멸 예정.

* 총 채권액 (등기부상): 2,340,000,000원 (근저당권) + 1,876,705,760원 (임의경매) = 4,216,705,760원 (매각으로 인한 채권 총액)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 정보 없음).

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택, 근린생활시설, 창고, 공장 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 상업적 가치보다는 개발 잠재력에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

* 인근 "강남 300컨트리클럽"의 존재는 지역의 고급 주거 또는 레저 시설과의 연관성을 시사하나, 직접적인 상권 형성에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 주변 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 단독주택, 공동주택이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 교통 편의성: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다 (버스정류장 거리 및 운행 빈도 보통).

* 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오 시설: 경기도 광주시 신현동 90-11 주변 혐오 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험: 매각허가 결정일까지 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금 전액이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 목록2번(본건 주소지, 신현동 90-11)은 지목이 '전'이나 현황은 '주거나지'로 잡풀만 무성하고 작물 식재가 되지 않은 상태입니다. 이는 농지법상 문제 발생 가능성 및 향후 개발 시 추가적인 행정 절차 필요성을 내포합니다.

* 정확한 면적, 위치, 경계 확인 필요: 측량을 통한 정확한 토지 경계 및 면적 확인이 별도로 요구됩니다.

* 토지거래계약 허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)로의 거래 시 허가 필요합니다.

* 자연보전권역 및 특별대책지역: 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 관련 법규 준수 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동의 계획관리지역 내에 위치한 토지 3필지(90-10, 90-11, 90-12)로, 총 면적은 1488.00㎡입니다. 현재는 주로 주거나지로 이용 중이며 잡풀이 무성한 상태입니다. 감정가는 24억 1천만원대이며, 권리관계는 말소기준권리인 근저당권을 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 언급되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

가장 중요한 점은 매각 결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점이며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 보증금 전액이 몰수될 수 있습니다. 또한, 토지의 지목과 현황이 불일치하며, 정확한 면적 및 경계 확인을 위한 별도 측량이 필요합니다. 토지거래계약 허가구역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당하므로 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 계획관리지역 내 토지로서 향후 개발 잠재력 보유.

* 주변 환경이 주택, 근린생활시설, 창고, 공장 등이 혼재되어 있어 다양한 개발 가능성 시사.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상의 깔끔함 (단, 지상권은 확인 필요).

* 인근 "강남 300컨트리클럽"은 지역의 상대적 가치를 높이는 요소로 작용 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 토지 거래 사례 분석, 향후 개발 가능성 및 규제 현황에 대한 보다 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

* 감정가 2,416,469,000원과 채권 총액(근저당 23.4억 + 경매 신청 18.7억)을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정되어야 합니다.

* 주의사항 및 리스크 요인(농지취득자격증명, 지목-현황 불일치, 규제 지역 등)을 감안하여 적정 투자 수익률을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 추후 시장 조사 후 구체적인 금액 산정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.