나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52798 [1] 경기도 광주시 초월읍 용수리 421-9 롯데빌리지 제105동 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 용수리 소재 경강선 '초월역' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 및 남서측 근거리 경강선 '초월역' 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 공동주택(다세대주택) 롯데빌리지 105동 2층 203호로서,
외벽 : 치장 벽돌 및 석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(산업형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)본건은 현장조사시 거주자 폐문부재 등으로 인해 본건 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장(현황도) 및 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

1.지분매각
2.공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 성남지원 2025타경52798 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 광주시 초월읍 용수리 421-9 롯데빌리지 제105동

용도: 다세대주택

감정가: 68,000,000원

건축년도: 2014년

해당층: 3층

1.3. 면적 정보

토지면적: 60.62㎡ (약 18.33평)

토지지분: 30.3075㎡ (약 9.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 52.07㎡ (약 15.75평)

건물지분: 26.035㎡ (약 7.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 매각대상

토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 용수리에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남서측 근거리에 경강선 '초월역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세서 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 바 없음)

* 주요 권리사항:

* 매각물건은 토지 및 건물 지분으로 매각됩니다.

* 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 그 권리는 실효됩니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2025-08-14 접수된 주식회사케이비손해보험의 5번 강만준지분강제경매 (채권액 498,510,010원)입니다. 접수일자 2014-12-31의 소유권이전2번신탁등기말소, 소유권이전, 2016-05-09 접수된 소유권이전 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 주의사항

* 본 건은 지분매각 대상입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 있으므로, 해당 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 초월읍 용수리 지역은 주거시설과 더불어 중소규모의 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재된 복합적인 상권의 특징을 보입니다. 초월역이 인근에 위치하고 있어 역세권의 이점을 일부 갖추고 있으나, 상업시설의 밀집도는 높지 않은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

다세대주택으로, 본 건은 3층 203호로 추정됩니다. (건축물대장상 전유부 정보 상 105동 301호로 표기되었으나, 본 건 용도 정보와 일치하는지 추가 확인 필요). 이용상태는 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이용중입니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 경강선 초월역 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각으로 인한 소유권 행사 제약 및 협상 필요성.

* 공유자의 우선매수 신고로 인해 입찰 결과에 영향을 받을 수 있음.

* 임대차 관계 미확인으로 인한 잠재적 분쟁 가능성 (단, 인수 보증금은 0원).

* 현장 조사 시 거주자 폐문부재로 내부 구조 및 이용상태에 대한 정확한 확인이 어려워 건축물대장 및 일반적 이용상황을 기준으로 하였으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경강선 초월역 인근에 위치하여 역세권의 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 토지 및 건물 지분으로 매각되는 점, 공유자의 우선매수 신고가 있다는 점은 투자의 주요 리스크 요인입니다. 감정평가액이 68,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 거래 사례를 비교할 때 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 분석이 요구됩니다. 특히 지분매각의 특성상 실제 취득 시 발생하는 프리미엄 및 할인 요소를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초월역 역세권 개발 가능성 및 향후 시세 상승 잠재력.

* 감정가 대비 시장 시세 비교를 통한 저가 매수 기회 탐색.

* 지분매각 특성을 고려하여 협상 가능성 또는 활용 방안 모색.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사 건물의 최근 매매가는 11,800만원에서 18,000만원 사이로 형성되어 있으며, 특히 동일 단지(롯데빌리지) 내 2013년식 53.96㎡ 면적의 물건이 14,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 전용면적 52.07㎡를 기준으로 보수적인 시장 가치를 산정하면 약 1억 4천만원으로 추정할 수 있으며, 이는 본 건이 지분(50%) 매각임을 감안한 가치입니다.

이를 바탕으로 지분매각에 따른 할인율(약 10-15%)을 적용하면, 공유지분 시장가치는 약 5,950만원 ~ 6,300만원 수준으로 예상됩니다.

감정가는 68,000,000원이지만, 이는 공유지분 특성을 고려한 할인율이 충분히 반영되지 않았거나, 시장가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 공유자의 우선매수 신고 권리행사 가능성과 지분매각의 복잡성을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 58,000,000원 ~ 68,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.