나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3496 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 511-4 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 ""관음사거리"" 남동측 근거리에 소재에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 모임지붕 4층 연립주택 중 1층104호로서,
외벽 : 치장벽돌, 외장석 등 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : 알미늄샤시 창호 등임

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 도시가스시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 연립주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 2차선 포장도로, 북서측 및 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 성남지원 2025타경3496 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 511-4 1층104호

건물명: 청산빌라

용도: 연립주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 65.59㎡ (약 19.84평)

건물면적: 117.15㎡ (약 35.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상명새마을금고

2. 입지조건

2.

2.1. 주위환경

경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 남측으로는 2차선 포장도로, 북서측 및 남동측으로는 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

을6 근저당권 (상명새마을금고, 2008년 4월 17일 접수, 채권액 98,800,000원)

3.2. 현재 권리 관계

등기부등본상 현재 소유권 이전(갑1, 갑8) 및 근저당권(을6, 을8, 을10), 가압류(갑17, 갑18, 갑19, 갑20), 압류(갑15, 갑23, 갑25, 갑26, 갑27) 등의 권리가 등기되어 있으나, 이들은 모두 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 비어있음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, "관음사거리" 인근에 소규모 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 상업시설은 인근 지역으로 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

인근 "관음사거리" 주변의 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

퇴촌초등학교, 퇴촌중학교, 광주 퇴촌 고등학교 등이 소재하고 있으며, 차량 이동 거리에 있습니다.

5.3. 주거환경

소규모 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 미확인 임대차 관계: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도시 추가적인 비용 또는 시간이 소요될 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이나, 실제 점유 여부 및 권리관계 확인 필요)

* 건물 노후화: 1994년에 건축된 건물로, 신축 건물에 비해 유지보수 필요성이 높거나 내부 시설의 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않으나, 토지이용계획상의 제한사항(가축사육제한, 배출시설설치제한 등)은 환경적 요소를 고려해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면에 위치한 연립주택으로, 감정가는 1억 8,500만원입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 기본적인 생활 편의시설이 있습니다. 다만, 건물 준공 연도가 오래되었고 임대차 관계가 미확인된 점, 그리고 여러 토지이용 제한 사항이 존재한다는 점은 고려해야 할 요소입니다. 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

2.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸 예정이므로 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 매매 사례와 비교 시 감정가가 상대적으로 낮게 평가되어 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 투자 목적: 한적한 전원생활을 원하는 실거주자 또는 시세 상승을 노리는 투자자 모두에게 고려 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 185,000,000원이나, 최근 주변 유사 면적의 매매 사례(58.62㎡~75.14㎡)가 190,000,000원 이상에 거래된 점을 감안할 때, 본건(117.15㎡)의 시세는 이보다 높을 것으로 판단됩니다. 또한, 임대차 관계 미확인 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 190,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.