나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3700 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 2263 현대그린타운 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 ""성남종합운동장"" 북측 인근에 위치하며 주위는
오피스텔, 업무용빌딩, 주.상용빌딩, 각종 상업용빌딩 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 사
정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 11층 건내 2층 206호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로2류, 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외
국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경3700 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 2263 현대그린타운 2층206호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설/근린생활시설)

건축년도: 1999년

감정가: 115,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.55㎡ (약 1.98평)

건물 전용 면적: 37.62㎡ (약 11.38평)

건축물대장상 연면적: 11611.35㎡ (약 3512.5평)

건축물대장상 대지 면적: 1171.1㎡ (약 354.2평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "성남종합운동장" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 오피스텔, 업무용 빌딩, 주상용 빌딩, 각종 상업용 빌딩 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 4월 6일 신한은행 근저당 (채권최고액 98,400,000원).

매각으로 모든 후순위 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸됩니다.

등기부상 채권 총액: 320,478,414원.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 24일

대항력: 없음

비고: 임대 관계는 미상입니다.

해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 실제 거주 여부 등 임대차 관계는 미상으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

오피스텔, 업무용 빌딩, 상업용 빌딩이 혼재되어 다양한 상업시설 및 비즈니스 인프라를 이용하기 편리합니다.

성남종합운동장 인근으로 관련 시설 이용객 및 유동인구 발생이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업지역에 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

성남시청, 성남중앙공원 등도 인근에 위치합니다.

5.2. 교육시설

주변에 다수의 학교가 분포되어 있어 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

주요 종합병원 및 병의원 등 의료시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나(2025.8.26.~2026.8.25.), 본건 용도(오피스텔/업무시설)에 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 토지 이용 계획 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 변동성

최근 매매 사례를 바탕으로 향후 시세 변동 추이를 면밀히 분석해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구에 위치한 오피스텔로, 역세권은 아니지만 상업지역 내 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 법적 부담이 전혀 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

임차인은 존재하나 대항력이 없고 보증금/차임이 0원으로 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 일부 법적 제한 사항(토지거래허가구역 등)이 존재하므로, 투자 전 관련 규제 사항을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 안전하게 취득 가능합니다.

성남시 중심 상업지역의 오피스텔로서 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

건축년도가 1999년으로, 향후 재건축이나 리모델링 관련 지역 개발 계획의 수혜 가능성을 지켜볼 만합니다.

감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 취득 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 거래 사례(2026년 3월)를 분석한 결과, 해당 물건의 적정 시장 가격은 약 1억 2,500만원 ~ 1억 2,800만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 1억 1,500만원과 시장 시세를 고려할 때, 경쟁 가능성을 감안하여 1억 1,800만원 ~ 1억 2,300만원 사이의 입찰가를 제시하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. (인수되는 채무 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.