나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57573 [1] 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 23층2313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 ""화성시미디어센터"" 북서측 인근에 위치하며,
부근은 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중
교통 사정은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 23층 2313호로서,

외 벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 지역난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 각각 대로 및 중로와 접하며, 지하주차장을 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.08.25.,
외국인등대상, 건축물의용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57573 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 23층 2313호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 6.41㎡ (약 1.94평)

건물면적: 39.85㎡ (약 12.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '화성시미디어센터' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 23층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 지역난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 유사 사다리형 토지로, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 서측으로 각각 대로 및 중로와 접하고 있으며, 지하주차장을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인 등 대상, 건축물 용도로 사용되는 토지)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 검색 결과상 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 상업 시설 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 배지은 (이름 마스킹: 배 )

* 보증금: 196,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-08

* 확정일자: 2021-01-14

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 196,000,000원에 대한 권리를 가집니다.

* 권리분석 요약:

* 을구 1번 순위 주택임차권 (접수 2025-03-20, 권리금액 196,000,000원)은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 갑구 6번 압류 (화성시, 2025-07-24)

* 갑구 7번 강제경매 (채권자: 배지은, 2025-08-29)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 196,000,000원 (을구 1번 임차권)

* 등기부채권 총액: 196,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 화성시 반송동 일대는 중심상업지역으로 분류되며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 이는 다양한 상업 활동과 배후 수요를 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 대로 및 중로에 인접하여 접근성이 좋으며, 지하주차장 시설을 갖추고 있어 차량 이용자에게 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 본 건물은 지역난방 시스템과 도시가스 설비를 갖추고 있어 효율적인 난방 및 에너지 관리가 가능합니다.

* 인근에는 '화성시미디어센터'가 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가되어, 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 비교적 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 을구 1번의 주택임차권으로, 보증금 196,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계는 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 및 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 화성시 중심상업지역 내 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 196,000,000원의 선순위 임차권이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적 채무가 될 수 있어 권리분석 시 가장 주의해야 할 부분입니다. 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부를 명확히 파악하고, 배당 절차를 통해 보증금이 모두 변제되는지 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 중심상업지역에 위치하여 상업시설 이용이 편리하고, 교통 접근성이 좋습니다.

* 비교적 신축 건물: 2011년에 건축된 건물로, 노후화가 심하지 않아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 잠재적 시세 차익: 지역 개발 상황에 따라 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원이며, 최근 유사 면적(39.853㎡)의 오피스텔 실거래가가 2026년 5월 21일에 17,800,0000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 4월 27일에는 59.462㎡ 면적의 오피스텔이 28,300,0000원에 거래된 사례도 있습니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시세는 약 180,000,000원 ~ 201,000,000원 수준으로 판단됩니다.

가장 중요한 고려사항은 196,000,000원의 선순위 임차권 보증금입니다. 이 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

따라서 '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

시장 가치 (보수적 추정치): 200,000,000원

인수해야 할 보증금: 196,000,000원

예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 200,000,000원 - 196,000,000원 = 4,000,000원

이는 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 순수 투자금액을 나타냅니다. 단, 해당 금액으로 낙찰받기 어려울 수 있으며, 보증금 전액 변제를 위해서는 최소 196,000,000원 이상의 입찰이 필요할 수 있습니다. 신중한 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.