나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57619 [1] 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 화성시 반송동 소재 ""석우중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지,
오피스텔, 상가, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 내 10층 1006호로서
외벽: 하단 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 샤시 창호 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 지역난방에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장
등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 오피스텔 및 근린생활시설 복합건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측으로 각각 왕복 6, 4차선의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) ,
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:
단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

오피스텔로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57619 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 반송동 92-3 센트럴시티오피스텔 10층 1006호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 200,000,000원

토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지지분: 6.873㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

건물지분: 42.746㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동에 위치하며, 석우중학교 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가, 공원 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 차례의 소유권 이전 및 신탁 등기가 있었습니다. 말소기준권리는 2025년 7월 24일자 화성시의 압류(갑6)이며, 이후 접수된 강제경매(갑7) 및 압류(갑8)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에 따르면, 임차인 이선혜(이 ) 씨가 거주 중입니다.

임차인 정보:

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-14

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2025-08-27

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 그러나, 대항력 있는 임차인 이선혜 씨가 존재하며, 해당 임차인의 보증금(209,000,000원)이 감정가(200,000,000원)를 초과합니다. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기는 잠재적인 인수 부담 또는 명도 관련 분쟁의 가능성을 시사하므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근은 오피스텔, 상가, 아파트 단지가 밀집해 있어 배후수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

최근 인근 센트럴시티 오피스텔의 실거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 27일 거래: 전용면적 59.46㎡, 거래가 283,000,000원 (면적당 약 4,759,100원)

* 2026년 5월 21일 거래: 전용면적 39.85㎡, 거래가 178,000,000원 (면적당 약 4,466,900원)

본건의 전용면적(42.75㎡)은 비교적 작은 평형대에 해당하며, 이에 따른 시세 적용이 필요합니다. 감정가는 200,000,000원으로, 최근 거래 사례의 면적당 가격과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

반송동 및 인근 동탄 신도시의 풍부한 상업시설, 편의시설(병원, 마트, 은행 등) 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 석우중학교가 소재하며, 초등학교 및 고등학교도 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이선혜 씨의 존재입니다. 보증금이 감정가를 초과하며, 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되었으나, 법적 대항력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로1류, 중로1류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 주택 용도)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 화성시 동탄 지역의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 점은 명확한 리스크 요인이며, 이는 낙찰가 산정에 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 화성시 동탄 중심상업지역 내 위치

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성 양호

* 풍부한 편의시설: 주변 상업시설 및 생활 인프라 이용 편리

* 오피스텔 시장 수요: 비교적 안정적인 수요층 확보 가능

9. 예상 입찰가

감정가 200,000,000원을 기준으로, 최근 거래 사례 및 본건의 면적(42.75㎡)을 고려할 때, 시장 가치는 약 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금(209,000,000원)이 감정가를 상회하는 점은 중요한 위험 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안하더라도, 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적으로, 임차인 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 수준을 권고합니다. (단, 명도 관련 비용 및 추가 부담 가능성을 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.