나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57538 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-60 현암마을대우넷씨빌 301동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 ""이마트"" 북측 인근에 위치하며 부근으로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 백화점, 근린생활시설, 관공서, 공원등이 소재하며 주거
지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철(죽전역)이 소재하여 대중
교통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 라멘조 경사슬라브지붕 15층건 아파트 중 4층 401호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비, 지하주차
장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 정문을 이용하여 단지 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(보조간선도로)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관
한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계
획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>

토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26~26.8.25 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연
립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57538 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-60 현암마을대우넷씨빌 301동 4층401호

용도: 아파트

건물명: 현암마을대우넷씨빌아파트

건물 구조: 철근콘크리트 라멘조 경사슬라브지붕 15층 건 중 4층 401호

사용승인일: 2000년 10월 13일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 704,000,000원

토지면적: 41.39㎡ (약 12.52평)

토지지분: 41.391㎡ (약 12.52평)

건물면적: 83.91㎡ (약 25.38평) (전용면적)

건물지분: 83.91㎡ (약 25.38평)

건물 총 면적 (추정 분양면적): 약 119.63㎡ (약 36.19평)

(총 연면적 14236.06㎡ / 총 세대수 119세대 기준 추정)

1.4. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 "이마트" 북측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 백화점, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 죽전역이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권이전:

* 김상범 (2006-11-30)

* 장상래월 (2009-04-30)

* 김경자 (2017-11-06)

말소기준권리:

* 근저당권: 에스비아이저축은행 (2025-03-13), 채권최고액 619,200,000원.

임의경매 개시:

* 에스비아이저축은행 (2025-08-26), 수원지방법원 2025타경57538, 청구금액 522,922,659원.

등기부채권 총액: 619,200,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권. (해당 권리에 대한 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도 실제 임차인이 존재하거나 보증금/차임이 미상인 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있으므로 철저한 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 지구 구분

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

주변으로 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로와 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

4.2. 주변 상업 시설

"이마트"가 인근에 위치하며, 백화점 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주민들의 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물 외벽: 몰탈위페인트 마감

* 건물 내벽: 벽지도배 및 타일붙임

* 창 호: 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창

* 기본 설비: 기본적인 위생 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 현암마을대우넷시빌아파트

* 동수: 1개동, 세대수: 119세대

* 총 15층 건물 중 4층에 위치 (본건 호수: 401호)

* 주차: 지하주차대수 4대, 총 주차대수 50대 (단지 내 복리시설로 어린이놀이터 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 금융 구조상 특이사항 존재 가능성이 있습니다.

6.2. 미상 임대차 관계

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도 실제 임차인이 존재하거나 보증금/차임이 미상인 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

6.3. 말소되지 않는 권리 (지상권)

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 권리 행사 범위 등에 따라 재산권 행사 및 이용에 제약이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

6.4. 토지거래허가구역

본건 토지 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (일반적인 주거용 매수자에게는 해당 사항이 적을 수 있으나, 관련 규정 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동의 역세권에 위치한 아파트로, 주변 편의시설 및 교통 환경이 양호하여 주거 가치가 높다고 판단됩니다.

그러나 '유동화 물건'이라는 특성과 더불어, '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 및 '임대 관계 미상'이라는 중대한 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

이러한 권리 관계의 불확실성은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 재산권 행사 제약으로 이어질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 죽전역 역세권에 위치하며 이마트, 백화점 등 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트로서 기본적인 주거 기능이 충실하며, 지역 내 주거 선호도가 있을 것으로 예상됩니다.

* 시세 반영 가능성: 최근 실거래가 데이터를 볼 때, 정상적인 거래가 이루어지고 있어 시장 가치가 형성되어 있습니다. (단, 잠재적 리스크 해소 시)

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(83.91㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 18일: 77,000만원 (2층, 중개거래)

* 2026년 4월 9일: 47,700만원 (2층, 직거래)

* 2026년 4월 10일: 82,000만원 (14층, 중개거래)

본건 감정가는 704,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 47,700만원은 직거래라는 점 및 기타 특이사항을 고려할 때, 본건 시세 판단 시 77,000만원과 82,000만원 사례를 중심으로 고려하는 것이 합리적으로 보입니다.

해당 아파트의 층별 시세 차이를 고려할 때, 4층이라는 점을 감안하면 704,000,000원의 감정가가 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 매우 중대한 권리 관계상의 리스크를 안고 있으며, '임대차 관계 미상'이라는 불확실성도 존재합니다.

이러한 리스크는 향후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰가 산정 시에는 반드시 이러한 위험 요소를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 감정가 704,000,000원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크에 대한 충분한 조사 및 검토 후, 감정가의 100% ~ 105% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰 범위: 704,000,000원 ~ 739,200,000원. (단, 지상권 및 임대차 관계에 대한 정확한 사실 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.