나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57631 [1] 경기도 화성시 팔탄면 구장리 741 대풍아트빌 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 구장리 소재 ""팔탄면 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 공공청사, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

기호(가),(나) 공히 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호, 3층 302호로서,

외벽 : 화강석 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(가),(나) 공히 단지형 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호(가),(나) 공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다 가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(가),(나) 공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57631 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 구장리 741 대풍아트빌 102동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 169,000,000원

토지면적: 46.67㎡ (약 14.12평)

건물면적: 75.19㎡ (약 22.75평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군OOOOOOO

특이사항: 공동담보

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 이계문 (2017-11-30)

* 근저당 (말소기준권리): 군자농업협동조합 (2019-04-30, 452,400,000원)

* 근저당: 평택성동신용협동조합 (2025-04-08, 960,000,000원) - 말소

* 근저당 공동담보목록: 평택성동신용협동조합 (2025-04-08, 960,000,000원) - 말소

* 임의경매: 군자농업협동조합 (2025-08-29, 216,439,443원) - 말소

등기부채권 총액: 2,372,400,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 화성시 팔탄면 구장리 소재 "팔탄면 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 다세대주택, 공공청사, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

* 도로상태: 북측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.08.26.~26.08.25., 외국인 등 대상, 건축물 용도 제한).

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 권소미나: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-04-23, 대항력 없음.

* 주식회사보령종합무역: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2025-09-05, 확정 2025-09-05, 배당신고 2025-09-16, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 경기도 화성시 팔탄면 구장리 소재 대풍아트빌 단지 내 다세대주택으로, 주변으로는 다양한 토지 이용 형태(전, 답, 임야, 주택, 근린생활시설 등)가 혼재하고 있습니다.

* 팔탄면 행정복지센터가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설 접근성은 구체적인 정보가 제공되지 않았으나, 다세대주택 밀집 지역이므로 기본적인 학군이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 편의시설: 팔탄면 행정복지센터 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 및 특정 용도의 건축물로 토지거래 시 허가를 받아야 하는 지역으로, 거래 시 확인이 필요합니다.

* 성장관리권역: 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역으로, 개발행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육에 대한 제한이 있는 구역으로, 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 23억 7천만원이 넘어 감정가(1억 6천9백만원) 대비 매우 높습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 가능성을 시사하지는 않으나, 시세 대비 저평가될 여지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 팔탄면 구장리에 위치한 다세대주택으로, 2018년경 준공된 것으로 추정됩니다(최근 매매 정보상). 주위 환경은 다양한 용도의 토지와 건물이 혼재하는 지역이며, 행정복지센터 및 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의성이 확보됩니다. 교통은 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 있어 보통 수준입니다. 권리 분석 결과, 인수되는 임차인의 권리는 없는 것으로 확인되었으며, 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 토지거래계약 허가구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 등 일부 개발 및 이용 제한 사항이 존재하므로 사전에 충분한 확인이 필요합니다. 높은 채무 총액은 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 화성시 팔탄면 지역의 다세대주택으로, 향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리상 인수할 부담이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 행정복지센터 및 생활 편의시설 인근의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래된 78.58㎡(약 23.77평) 면적의 물건은 16,172만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 680.3만원에 해당합니다.

* 2026년 3월 거래된 58.27㎡(약 17.63평) 면적의 물건은 17,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 964.3만원에 해당합니다.

* 2026년 5월 거래된 34.14㎡(약 10.33평) 면적의 물건은 10,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 968.0만원에 해당합니다.

본건의 건물 면적은 75.19㎡(약 22.75평)이며, 감정가는 169,000,000원입니다. 이는 평당 약 742.8만원의 감정가입니다.

최근 거래 사례 중에서는 동일 평형대(78.58㎡)의 경우 평당 680.3만원으로 거래되었으나, 더 작은 면적의 경우 평당 960만원 이상의 가격으로 거래되어 가격 편차가 있음을 알 수 있습니다. 감정가(평당 약 742.8만원)는 최근 시세 범위 내에 있습니다.

따라서, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 10~15% 상향된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

주변 혐오시설 확인:

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, "가축사육제한구역"으로 지정되어 있어 과거 또는 현재 가축 사육 시설이 존재하거나 관련 규제가 있음을 시사합니다. 또한, 2026년 3월 발안천 일원에서 철스크랩 절삭유 유출 사고가 발생한 바 있어, 인근의 공장 등 산업 시설과의 연관성을 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가:

약 195,000,000원 (이는 감정가 169,000,000원 대비 약 115.4% 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.