나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57607 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌에이동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 ""수원여자고등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 대체
로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 203호로서,
외벽: 벽돌 치장쌓기 마감,
내벽: 벽지등 마감,
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 도시형생활주택 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 동측으로 소로3류 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구
역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.08.25일 수원지방법원의 임차권등기명령(2023카임352)으로
2023.08.30일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정승원)로부터 2026.04.03.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57607 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 16-4 테라타워빌 에이동 2층 203호

건물명: 테라타워빌 에이동

건축물 정보: 2020년 07월 02일 사용승인, 철근콘크리트구조, 5층 건물 (본건 2층)

건물 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

1.2. 토지 정보

토지 면적: 32.73㎡ (약 9.9평)

토지 지분: 32.734㎡ (약 9.9평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 47.15㎡ (약 14.26평)

건물 지분: 47.15㎡ (약 14.26평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

감정가: 249,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "수원여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역임.

건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 대체로 무난함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

도로: 남측 및 동측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

기타 제한 사항: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 기준, 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (2022.09.13. 접수, 갑3)

본 건 매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

특별한 명시가 없는 한, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 정승원)

보증금: 248,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-30

확정일자: 2021-08-04

배당신고일자: 2023-08-30

대항력: 없음 (등기부상 '말소'로 기재된 주택임차권, 그러나 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 표기되어 상충되는 정보 존재)

비고:

- 등기사항전부증명서상 2023.08.25.자 수원지방법원 임차권등기명령(2023카임352)으로 2023.08.30.자 주택임차권 등재.

- (을4) 주택임차권: 권리자 정승원, 권리금액 248,000,000원, 말소 예정.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

대항력있는 임차인 (정보 상충 주의)

공동담보

주택도시보증공사(양도전:임차인 정승원)로부터 2026.04.03.자 확약서 제출: '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용.

이 확약서 내용에 따라 임차인의 대항력은 포기되고 보증금은 우선변제권 범위 내에서 변제받거나, HUG로부터 변제받은 후 말소될 것으로 예상되나, '대항력있는 임차인'이라는 별도 정보가 있어 최종적인 법적 판단 및 확인이 필요함. 현재까지 정보상으로는 인수 보증금 합계는 0원으로 계산됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택은 다음과 같은 가격대에 거래됨.

- 환희빌라 A동 (1991년식, 42.52㎡): 2025년 12월 23일 4억 670만원 (평당 약 957만원)

- 스타빌 (2021년식, 43.6㎡): 2025년 12월 17일 3억 6,000만원 (평당 약 826만원)

- 돈우(54-30) (1986년식, 34.04㎡): 2025년 12월 01일 1억 3,000만원 (평당 약 382만원)

본건 건물은 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 건물 면적은 47.15㎡ (약 14.26평)임.

신축 건물인 스타빌(2021년식) 시세(약 3억 6천만원)와 유사하거나, 연식이 조금 더 오래된 환희빌라(1991년식) 시세(약 4억 670만원)보다 낮게 형성될 가능성이 있음.

감정가 2억 4,900만원은 주변 신축/준신축 시세보다 현저히 낮은 수준으로, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 관공서 및 주거 단지가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임. 상세한 편의시설 현황은 추가 조사가 필요함.

5.2. 교육시설

본건 인근에 수원여자고등학교가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 건축물대장상으로는 혐오시설에 대한 언급이 없음.

지도 서비스 등을 통한 추가적인 주변 환경 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

- 임차인 권리관계 불확실성: 등기부상 '말소 예정'인 임차권임에도 불구하고, '대항력있는 임차인'으로 기재된 점은 주의가 필요함. HUG의 확약서대로 보증금 변제 후 말소가 이루어지는지, 또는 임차인이 대항력을 주장하며 명도에 저항할 가능성은 없는지 면밀히 검토해야 함.

- HUG 인수조건 변경 및 확약서 효력: HUG의 확약서 내용이 최종적으로 법적 효력을 발휘하는지, 임차인 정승원 씨가 이를 수용하는지 확인이 중요함.

- 공동담보 물건: 해당 물건 외 공동담보로 묶인 다른 물건의 진행 상황에 따라 본건 매각에 영향을 줄 수 있음.

6.2. 시장 리스크

- 부동산 시장 변동성: 수원시 팔달구 지역 부동산 시장의 전반적인 동향 및 향후 전망을 고려해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편임.

감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높아 보이나, 임차인과의 복잡하고 상충되는 권리관계는 본건의 가장 큰 리스크 요인임.

HUG의 확약서 내용과 임차인의 실제 상황을 철저히 파악하여 인수 보증금 여부 및 명도 가능성을 최종적으로 확인하는 것이 무엇보다 중요함. 이러한 리스크를 감안하고 접근한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축(2020년 사용승인) 건물로 상품성이 우수함.

- 수원여자고등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 기대.

- 감정가가 시세 대비 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높음.

- HUG 관련 사항 명확화 시, 권리관계 정리 후 명도 진행이 상대적으로 수월할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 249,000,000원

주변 신축(2021년식) 다세대주택의 매매가 3억 6,000만원 (면적 43.6㎡) 및 본건 건물 면적 47.15㎡를 고려할 때, 평당 약 850만원 ~ 950만원으로 추정 시 약 4억원 이상의 시세가 형성될 수 있음.

임차인 정승원 씨의 보증금 248,000,000원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 감정가(2억 4,900만원)는 매우 낮은 수준임.

권리관계의 불확실성 및 잠재적 명도 리스크를 일부 반영하더라도, 시세 대비 상당한 메리트가 있는 물건임.

따라서, 보증금 인수 없음을 최종 확인한다는 전제 하에, 보수적으로 감정가의 100% 이상, 시장 시세를 반영하여 2억 8천만원에서 3억 2천만원 사이로 예상 입찰가를 설정하는 것을 제안함.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

(본 예상가는 임차인 보증금 인수 없음 및 명도 원만 진행을 가정함. 실제 입찰 시에는 철저한 권리분석 및 현장 조사를 바탕으로 최종 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.