나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1558 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-7 수원인계리슈빌에스 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정담 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 오피스 등이 혼재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근노선버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역)까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건(사용승인:2018.12.12) 내,
제1층 제107호로,

외벽: 돌붙임마감 등,
내벽: 인테리어마감 등,
창호: 철재창호 등 임.

이용상태

근린생활시설(커피점)로 이용중임.

설비내역

공용의 기본급배수 및 위생설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로 주상복합건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트포장도로, 남동측 및 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설(커피점)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1558 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOOOO

1.2. 물건 내역

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-7 수원인계리슈빌에스 1층107호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 인계로138번길 8)

용도: 근린상가 (근린생활시설 - 커피점)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 8.51㎡ (약 2.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 39.51㎡ (약 11.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 (현재 커피점 이용중)

사용승인일: 2018년 12월 12일

총 층수: 12층 (본건은 1층 107호)

1.4. 평가 정보

감정가: 68,000,000원

2.

입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 오피스 등이 혼재하는 상업업무지대로 분류됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있고 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 30m의 도로, 남동측 및 북서측으로 노폭 약 10m의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3.

권리분석

3.1. 말소기준권리 및 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 01월 05일 접수된 인천원예농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약:

- 소유권보존: 주식회사케이알산업 (2018.12.21 접수)

- 소유권이전: 김한나 (2019.02.15 접수, 매매)

- 근저당권: 인천원예농업협동조합 (2024.01.05 접수, 624,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 인천원예농업협동조합 (2025.08.19 접수, 528,637,529원) - 말소

등기부채권 총액: 624,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자(사업일자): 2024년 04월 24일

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

인수되는 임차보증금 합계: 0원

임차인 정보에 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4.

상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 인계동 일대는 수원시청을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 주변에 다수의 오피스 빌딩, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다. 커피점, 식당, 각종 서비스 업종 등이 성업 중일 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

검색 결과에 따르면, 본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동 일대는 수원시청, 관공서, 상업시설, 오피스 등이 밀집한 도심 상업 및 업무지구입니다. 특히 수원시청역 주변은 유동인구가 많고 상권이 활발하게 형성되어 있습니다. 다수의 부동산 정보 및 상권 분석 자료에서 '혐오시설'에 대한 언급은 찾아볼 수 없었으며, 오히려 문화시설(예술공원, 공연장 등) 및 대규모 상업 시설, 관공서가 밀집한 지역입니다. 전반적으로 쾌적하고 편리한 도시 환경을 갖추고 있습니다.

5.

생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

수원시청, 각종 관공서, 대형마트, 영화관, 병원 등이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한 경기아트센터 등 문화시설도 가까이 있어 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

5.2. 주변 환경

업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 직장인 및 유동인구가 많아 활기찬 분위기를 느낄 수 있습니다.

6.

잠재적 리스크

6.1. 권리관계

말소기준권리보다 선순위 권리사항은 없는 것으로 파악되나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리관계 변동이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 공실 가능성

현재 '근린생활시설(커피점)'으로 이용 중이나, 경기 변동이나 업종 변경 시 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 임차인 관련

대항력은 없으나, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 사소한 분쟁의 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 지역 제한

토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7.

종합 의견

본 물건은 경기도 수원시의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하며, 수원시청역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 근린생활시설(커피점)로 활발히 운영 중일 가능성이 높으며, 주변 상권 역시 발달되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 상가건물로서 경기 변동 및 임차인 변경에 따른 공실 위험, 그리고 상업지역 내 건축 관련 법규 확인은 필수적입니다. 권리관계는 명확한 편이나, 입찰 전 현장 방문을 통해 실제 이용 상태 및 주변 시세를 반드시 재확인하는 것이 좋습니다.

8.

투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 수인분당선 수원시청역 도보 이용 가능

* 발달된 주변 상권: 관공서, 오피스, 상업시설 밀집 지역

* 현재 영업 중인 업종: 근린생활시설(커피점)로 활용 가능성 높음

* 낮은 인수 부담: 인수 보증금이 없어 명도를 위한 추가 비용 최소화

9.

예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 본건의 감정가(68,000,000원)를 기준으로 하여 시세, 향후 임대 수익률, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

일반적으로 부동산 임의경매 물건은 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 면적이 작고 특정 업종에 국한될 수 있다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

[주의] 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인, 권리 분석 재검토, 주변 시세 조사를 거쳐 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.