나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34306 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1143 신일아르디세 11층 1109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시청' 동측 근거리에 위치하는 '신일아르디세' 내에
소재하며, 인근일대는 주로 상업 및 업무용 부동산들이 밀집하여 소재하는 상업지역 내의
지역으로서 주위는 아파트단지, 관공서, 공원 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(7호선 신중동역)이 위치하며,
제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 11층 1109호로서
외벽 : 복합판넬, 페인팅, 타일붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후면 건물개황도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보
설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필1단의 장방형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭12m, 남측으로 폭15m 정도의 포장도로, 서측으로 폭10m 정도의 보행로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중동 1143 :중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))
중동 1143-7 :중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))
중동 1143-1 :중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))
중동 1143-8 :중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34306 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1143 신일아르디세 11층 1109호

용도: 오피스텔

감정가: 290,000,000원

토지면적: 12.68㎡ (약 3.84평)

토지지분: 12.68㎡ (약 3.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.90㎡ (약 23.26평)

건물지분: 76.9㎡ (약 23.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사강남미래자산관리대부

특이사항: 토지거래허가구역

주의사항:

특수물건정보: 토지거래허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천시청' 동측 인근에 위치한 '신일아르디세' 오피스텔 내 11층 1109호입니다. 인근 지역은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 상업지역으로, 주변에는 아파트 단지, 관공서, 공원 등이 혼합되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한 지하철 7호선 신중동역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건물은 북측으로 폭 12m, 남측으로 폭 15m, 서측으로 폭 10m의 포장도로 및 보행로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

2.4. 주변 시설

* 편의시설: 건물 주변에 편의점, 마트 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 의료시설: 의향의료재단 등 의료기관이 근거리에 위치합니다.

* 교육시설: 계남초등학교, 부명초등학교, 중흥초등학교 등 초등학교가 인근에 있으며, 계남중학교, 계남고등학교 등 중학교 및 고등학교도 위치합니다.

* 공공시설: 부천시청이 인근에 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김영란 (2009-01-20), 심명옥 (2015-11-20)

* 근저당권: 농협생명보험주식회사 (2015-11-20, 124,800,000원), 주식회사강남미래자산관리대부 (2024-10-21, 45,000,000원)

* 임의경매: 주식회사강남미래자산관리대부 (2025-08-26, 32,420,767원)

3.2. 말소기준권리

2015년 11월 20일 접수된 농협생명보험주식회사의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'는 비고란에 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 일반적인 경매 절차에 따라 소멸을 예상합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 특이사항: 임대차 관계가 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 중동 일대는 부천시의 중심 상업 및 업무 지구로서, 오피스텔, 상가, 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 또한 인근에 아파트 단지와 관공서가 자리 잡고 있어 배후 수요가 풍부하며, 유동인구가 많아 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(중동지구)으로 지정되어 있습니다. 이는 개발 밀도가 높고 상업 활동이 활발한 지역임을 의미합니다. 또한, 소로 및 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

* 편리한 교통: 지하철 7호선 신중동역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 용이합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 대형마트, 백화점(인근), 관공서, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 교육 환경: 초, 중, 고등학교가 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 인근에 공원이 있어 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 거래 시 허가를 받아야 합니다. (참고: 허가기간 만료 예정)

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

* 방화지구: 화재 예방을 위한 방화지구에 속합니다.

* 가축사육제한구역: 가축분뇨법에 따른 가축사육제한구역입니다.

* 내부 이용 상태: 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 오피스텔은 부천시청 인근의 중심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 매우 우수합니다. 신중동역 역세권에 위치하며 주변에 다양한 편의시설과 관공서, 교육시설이 잘 갖춰져 있어 거주 및 업무용으로 적합합니다. 권리관계 상 소멸되는 권리가 대부분이며, 임차인 현황의 미상 부분에 대한 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역이라는 점은 거래 시 유의해야 하지만, 현재 지정 기간 만료가 임박했습니다. 전반적으로 안정적인 상권과 우수한 입지 조건을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최상의 입지: 부천시청 및 신중동역 인근의 중심 상업지역에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고 임대 수요가 높습니다.

* 편리한 교통망: 지하철 7호선 및 다수의 버스 노선을 이용한 쾌속 교통망을 자랑합니다.

* 풍부한 생활 편의시설: 주변 상업시설, 관공서, 공원 등이 잘 갖춰져 있어 생활 만족도가 높습니다.

* 낮은 위험성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 오피스텔의 단위 면적당 가격은 약 312만원 ~ 343만원 수준입니다. 본 물건의 건물 면적(76.90㎡)을 기준으로 추정 시, 시장 가격대는 약 240,000,000원에서 265,000,000원 내외로 예상됩니다.

감정가 290,000,000원 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 권리 인수 금액(0원) 및 명도 비용 등을 포함하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

따라서, 본 물건의 경쟁력 있는 입찰가는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.