나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34348 [1] 경기도 김포시 월곶면 갈산리 OOOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 옹정리 소재 ""옹정초등학교"" 북서측 인근에 위치한 부동산(토지)으로서, 마을주변으로 소규모 공장지대, 농가주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입은 가능하며, 인근 간선도로변으로 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통여건은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지 중 일련번호1, 3~9,13은 제2종근린생활시설(제조업소)로 건축신고를 득하였으며, 일련번호10~12,14는 제2종근린생호리시설(제조업소) 건축신고에 따른 필지 분할되어 도로예정부지이나 기준시점일 현재는 일련번호2와 더불어 ""전 기타""상태로 방치되어 있음.

인접 도로상태

본건 토지 중 일련번호1. 2~ 9, 13은 기준시점일현재 일련번호10~12, 14 도로예정부지인 폭 약6m의 매개설도로에 접하고, 일련번호2는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,3,4
계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(월곶처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.
일련번호2
계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(월곶처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)
<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.
일련번호5-14
계획관리지역(2023-05-02)(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(월곶처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지 중 일련번호2는 공부상 지목은 임야이나 기준시점일현재는 ""전 기타"" 상태로 방치되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임,

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2제외, 나머지 필지 농지취득자격증명 필요(증명서 미제출시 보증금 반환하지 않음)
3. 목록1,3,4는 농지전용협의를 받았고, 취소되지 않았으나 원상회복명령 가능성 있음
4.목록1,3-9,13은 제2종근린생활시설(제조업소)로 건축신고를 득하고, 목록10-12,14는 건축신고에 따른 필지 분할되어 도로예정부지이나, 현재는 목록2와 더불어 전 기타 상태로 방치되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

20260707-171957-415828

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34348 (1)

소재지: 경기도 김포시 월곶면 갈산리 530-36

용도: 전

감정가: 3,358,096,000원

토지 면적: 7434.00㎡ (약 2248.98평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 소OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명, 공동담보 물건입니다.

1. 일괄매각입니다.

2. 목록2를 제외한 나머지 필지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

3. 목록1, 3, 4는 농지전용협의를 받았으나, 취소되지 않았더라도 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

4. 목록1, 3-9, 13은 제2종근린생활시설(제조업소)로 건축신고를 득하였고, 목록10-12, 14는 건축신고에 따른 필지 분할되어 도로예정부지이나, 현재는 목록2와 함께 전, 기타 상태로 방치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 월곶면 갈산리 소재이며, ""옹정초등학교"" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 공장지대, 농가주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입은 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지 중 일부 필지는 폭 약 6m의 맹지 아닌 도로에 접하고 있으나, 목록2는 맹지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

전반적으로 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 속해 있습니다.

특히, 목록2는 준보전산지에 해당하며, 일부 토지는 전산 오류 가능성이 있으므로 반드시 관계 부서에 확인해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이며, 외국인 등이 단독다가구아파트, 연립, 다세대 용도로 거래 시 허가를 받아야 합니다.

2.5. 주변 시설 정보

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 해당 소재지 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

현재 등기부상 소유권은 박창현에게 있으며, 매매로 이전되었습니다.

다수의 근저당권이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 신김포농업협동조합의 근저당권(2024-04-04 접수, 960,000,000원)을 포함하여 을구의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소 예정인 채권 총액은 2,890,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 ""매각으로 소멸되지 않는 권리""로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 등기부 요약에서는 지상권설정(을14) 역시 말소 예정으로 표기되어 있습니다. 해당 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 대상 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 소규모 공장, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상권 분석보다는 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 ""옹정초등학교""가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

5.2. 주변 환경

마을 주변으로 소규모 공장, 농가주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록2를 제외한 모든 필지는 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 원상회복명령 가능성: 목록1, 3, 4는 농지전용협의를 받았으나, 협의가 취소되지 않았더라도 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 토지 현황 및 이용 상태: 일부 필지는 건축 신고를 득하였거나 도로 예정부지였으나, 현재는 전, 기타 상태로 방치되어 있어 현황과 공부상 지목 간 차이가 있습니다. 특히 목록2는 공부상 임야이나 현황은 전, 기타 상태입니다.

* 맹지 존재: 목록2는 맹지로서 건축 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 미확인 권리 위험: 등기부상 말소 예정으로 표기된 권리 외에, ""매각으로 소멸되지 않는 권리""로 지상권이 명시된 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 지역 지구별 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약허가구역 등에 속해 있어 개발 및 거래 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면에 위치한 대규모 농지로서, 감정가는 33억 5천만원 이상입니다. 계획관리지역으로 개발 가능성이 있으나, 농지취득자격증명 필수, 원상회복명령 가능성, 맹지 존재 등 다수의 규제 및 위험 요소를 내포하고 있습니다. 매각으로 소멸되는 권리가 다수이나, 일부 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요하며, 현재 토지 상태가 방치되어 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (7434㎡): 개발 시 상당한 규모의 가치 창출이 가능합니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 및 용도 변경 가능성이 있는 지역입니다.

* 주변 개발 잠재력: 지역 자체의 개발 성장 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현황, 규제 사항, 개발 잠재력, 주변 시세, 그리고 낙찰 이후 예상되는 개발 이익 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 확보 가능성, 원상회복명령 등 위험 요소에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 결정해야 합니다. 감정가(3,358,096,000원)는 시장가치를 평가하는 중요한 기준이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.