나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34298 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 52-11 역곡동어린이집 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.10.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 "역곡역" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 "지봉로" 및 "부일로" 로변에 버스정류장이 소재하고, 남동측 인근에 경인선전철 "역곡역"이 위치하여 제반 대중교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

정방형 토지로서, 노유자시설(어린이집) 건부지로 이용 중이나 현재는 공가상태임.

인접 도로상태

동측으로 로폭 약 6미터 및 남측으로 로폭 약 2~3미터(막다른 도로)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~ 2026.8.25.))임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 대문, 담장, 데크시설 등의 부합물이 소재하여 당해 토지에 포함하여 감정 평가하였음.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 경량철골조 스라브지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 목재사이딩, 후면 드라이비트 및 적벽돌쌓기 마감, 내 벽 : 벽지도배, 인테리어 및 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임. [사용승인일 : 1983년 06월 30일, 증축(1,2층 일부) : 2004년 10월 19일 증축(3층) : 2007년 11월 07일]

이용상태

노유자시설(어린이집)으로 이용 중이나, 기준시점 현재는 공가상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물로 판단되는 캐노피, 차양, 외부계단, 보일러설비 및 미끄럼틀 설비 등이 소재하는 바, 이는 당해 건물에 포함하여 감정평가하였으며, 기타 제시외물건(㉠~㉢)이 소재하여 개략적인 면적사정후 감정평가하였음. (후첨 <건물개황도> 및 <사진용지> 참조)

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건에 대한 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건 건물은 장기간 공가상태로서 내부에 상당량의 곰팡이가 발생한 것으로 조사되었으니 경매참여시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34298 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 52-11 (역곡동어린이집)

용도: 노유자시설 (어린이집)

감정가: 823,011,080원

토지면적: 162.30㎡ (약 49.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 222.61㎡ (약 67.3평)

건물 제시외면적: 13.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고흥군수산업협동조합

토지거래허가구역: 외국인 등 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동에 소재하며, 북서측 인근에 지하철 1호선 역곡역이 위치해 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 가능하며, 인근 '지봉로' 및 '부일로' 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 역곡역을 통해 서울 시내로의 접근성이 용이합니다.

건물은 동측으로 약 6미터, 남측으로는 약 2~3미터 폭의 막다른 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다.

주변에 학교 시설, 공원, 상업 시설 등이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

이 지역은 아파트, 빌라 단지가 밀집해 있으며, 역곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

대형 폐기물 처리 시설(자원순환센터)이 위치한 대장동 및 굴포 하수처리장 등이 인근에 위치하나, 이는 본 물건에서 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 3월 31일자 고흥군수산업협동조합의 근저당권(을15, 636,000,000원)입니다.

이후 최수현의 근저당권(을17, 1,000,000,000원)이 설정되었습니다.

본 경매는 2025년 8월 26일자 고흥군수산업협동조합의 임의경매 개시결정(채권액 475,664,785원)에 따른 것입니다.

총 등기부채권액은 1,636,000,000원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황: 본건에 대한 상세한 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. 보증금 및 차임 등 구체적인 내용이 확인되지 않으므로, 관련 조사 및 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 역곡역 인근에 위치하여 주거 지역과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

주변에 상업 시설, 학교, 공원 등이 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

역세권을 중심으로 다양한 식당, 편의시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 있는 편입니다.

어린이집 용도였던 점을 고려할 때, 주변의 주거 밀집도가 상권의 안정성을 뒷받침할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 대중교통: 지하철 1호선 역곡역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 학교 시설이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 역곡역 주변으로 마트, 재래시장, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 문화/여가: 인근 공원 등을 통해 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로, 취득 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

* 건물 노후 및 공가 상태: 건물은 1983년 사용승인되었으며, 장기간 공가 상태로 인해 내부에 상당량의 곰팡이가 발생한 것으로 조사되었습니다. 이는 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 소요될 수 있음을 시사합니다.

* 도로 접면: 남측으로 약 2~3미터 폭의 막다른 도로에 접하고 있어 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 상세한 임대차 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축사육제한구역으로, 특정 업종 관련 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역곡역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 건물은 사용승인 후 상당한 시간이 경과하였고 장기간 공가 상태로 인한 곰팡이 발생 등 관리 상태가 좋지 않은 것으로 파악됩니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점과 임대차 관계가 불분명하다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 노유자시설(어린이집) 용도였던 건물의 현 상태 및 향후 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역곡역 역세권 입지: 지하철 1호선 역곡역을 도보로 이용 가능하며, 서울 접근성이 우수합니다.

* 생활 인프라: 주변에 학교, 공원, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 건물 철거나 리모델링을 통해 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 용도 전환 가능성: 기존 노유자시설 용도 외에 주거 시설 등으로 용도 변경 시 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 매우 제한적입니다. 감정가는 823,011,080원이며, 이는 토지 및 건물 면적, 위치, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액입니다. 하지만 물건의 현재 상태(장기간 공가, 곰팡이 등), 토지거래허가구역 지정, 임대차 관계 미상 등의 불확실성을 고려할 때, 입찰 시점에서의 정확한 가치 판단 및 신중한 접근이 필요합니다. 실질적인 예상 입찰가는 관련 부동산 시장 조사, 건축물 현황 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 결정해야 할 것입니다. 인수되는 채무가 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 수리 비용 및 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.