나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34295 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 48-44 가양연립 3층1호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34295 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 48-44 가양연립 3층1호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경34295
• 주소: 경기도 부천시 오정구 소사로 670-12 가양연립, 3층1호
• 용도: 다세대주택

부천지원 경매4계 2025타경34295 | 소재지: 경기도 부천시 오정구 소사로 670-12 가양연립, 3층1호 | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 46,060,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2025타경34295 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34295 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 48-44 가양연립 3층1호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

건물면적: 35.28㎡ (약 10.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

특이사항: 대항력있는 임차인

주의사항: (정보 없음)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 소재한 "성곡동사무소" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 동일 유형의 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

단지 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 주거밀집지역임을 감안할 때 통상적인 주거 환경을 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 홍OO입니다.

가장 중요한 사항은 "대항력있는 임차인"이 있다는 점입니다. 대항력 있는 임차인이란, 주택의 인도와 주민등록, 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 발생하며, 이는 경매로 소유권이 변경되더라도 임대차 계약 기간까지 임차권을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 따라서, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높으며, 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 실제 임차인의 보증금 규모와 계약 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 여월동은 다세대주택이 밀집된 주거 중심 지역입니다. 주변 상업 시설은 주로 지역 주민들을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 주거 생활에 필요한 기본적인 편의 시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층에 위치하고 있습니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기 마감, 내벽은 벽지 마감 등 일반적인 주택 마감재를 사용하였으며, 창호는 섀시 창호로 되어 있습니다.

위생설비, 도시가스, 난방설비가 갖추어져 있어 생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

건부지는 다각형 평지이며, 1개 동에 다세대주택 8개 호가 있으며 용적률은 112.84%입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "대항력있는 임차인"의 존재입니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 예상치 못한 추가 자금 부담이 발생할 수 있으며, 임차인이 거주하는 동안 부동산을 직접 사용하거나 즉시 전세/월세 전환이 어려울 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 거래에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9천 4백만원입니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 환경은 양호하나, '대항력있는 임차인' 존재로 인해 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항도 존재합니다. 이러한 권리 관계 및 제한 사항을 면밀히 분석하고, 임차인과의 협의 및 보증금 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 비교적 낮은 감정가: 9천 4백만원의 감정가는 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

- 실거주 또는 임대 수익 목적: 주거 지역에 위치하여 실거주 목적으로도 적합하며, 임대 관계 확인 후 임대 수익 창출도 고려해 볼 수 있습니다.

- 권리 분석을 통한 투자 기회: '대항력있는 임차인'으로 인해 경매 초보자에게는 부담스러울 수 있으나, 해당 리스크를 충분히 인지하고 보증금 인수 비용을 감안하여 입찰가를 산정한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 이 경우, 임대차 현황 및 보증금 액수를 철저히 조사하는 것이 가장 중요합니다.

법원 정보

부천지원 경매4계