나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3314 [1] 경기도 김포시 풍무동 1004 풍무퍼스트블루 4층 403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호2,3은 경기도 김포시 월곶면 보구곶리 소재, '보수구지마을' 북측 근거리에
위치하며, 주변에 경지정리된 답과 전, 자연림 등이 혼재함.

교통상황

기호2,3까지 차량출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통
상황은 불편함.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, '답'임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각 필지 공히 농림지역 가축사육제한구역(돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 민
간인통제선<군사기지 및 군사시설 보호법>, 통제보호구역(민통선이북:10km)(통제보호구역)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지
원 등에 관한 법률> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등
지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 '풍무역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,
업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철이 소재하는 등 제반
교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건내 4층 403호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위수성페인트 마감.
내벽 : 내부인테리어 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

병원으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 제1종2종근린생활시설 ,의료시
설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측,북서측,남측으로 각각 노폭 약 35m,25m,10m의 도로에 각각 접하며, 남서측
으로 보행자 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),
제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로1류(폭 35m~40m)(보조간선도로)(접합), 대로3류(폭 25m
~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-08-27)
(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제
한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철
도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 임대관계는 미상이며, 403호는 인접호수 401,2
호와 튼상가로 이용중임.

물건 비고

4층 전체가 병원으로 이용중이며 403호는 인접호수인 401호, 402호와 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경3314 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정가: 875,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 내역

* 소재지: 경기도 김포시 풍무동 1004, 풍무퍼스트블루 4층 403호 (신주소: 경기도 김포시 김포대로 709)

* 용도: 근린상가 (제1,2종근린생활시설, 의료시설)

* 토지면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

* 건물면적: 138.62㎡ (약 41.93평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 풍무동에 위치하며, '풍무역' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 건물이 속한 풍무퍼스트블루는 철근콘크리트 구조의 14층 건물로, 2020년 02월 20일에 사용 승인되었습니다.

* 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 제1종 및 2종 근린생활시설, 의료시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 풍무역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물은 북동측, 북서측, 남측으로 각각 폭 약 35m, 25m, 10m의 도로에 접하며, 남서측으로는 보행자 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2020년 03월 11일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 492,000,000원)입니다.

* 이후 접수된 국민은행의 임의경매(2025-08-22) 및 김포시의 압류(2025-12-30) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 492,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 연세하나병원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 지규열

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 3,450,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-09

* 확정일자: 2025-09-09

* 배당신고일자: 2025-10-10

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 등기부상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 연세하나병원(대항력 없음) 및 지규열(대항력 없음)의 경우 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 지역 특성

* 본건은 제1, 2종 근린생활시설 및 의료시설로 사용 가능한 상가입니다.

* 김포시 풍무동의 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로변 및 소로에 접하여 접근성이 우수합니다.

* 주변에 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 많아 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 특징

* '풍무역' 인근 상권으로, 유동인구와 배후 주거 인구를 바탕으로 한 안정적인 상권입니다.

* 건물의 4층 전체가 병원으로 활용되고 있으며, 403호는 인접한 401호, 402호와 통합하여 넓은 면적의 병원 공간으로 사용 중입니다. 이는 해당 업종에 최적화된 구조로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선(예정, 현 정보상 풍무역), 버스 노선 다수 이용 가능.

* 편의시설: 주변 대형마트, 병원, 은행, 상업시설 등 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 주변 아파트 단지들이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건 바로 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장, 고압선 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, 민간인 통제선, 통제보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함될 수 있어, 해당 지역의 구체적인 범위와 영향은 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 활용: 현재 병원으로 사용 중이나, 향후 타 용도로 변경 시에는 내부 구조 변경 및 추가적인 인테리어 공사가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 물건에 비해 매각 절차 진행 시 금융기관과의 조율이 필요할 수 있으며, 경우에 따라 다소 복잡한 절차를 거칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 김포시 풍무동의 역세권에 위치한 상업용 건물로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 우량 물건입니다.

* 4층 전체를 병원으로 통합 활용 중이라는 점은 해당 업종의 임차인 확보에 유리하며, 현재 임대 수익 또한 기대할 수 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없는 안전한 투자처입니다.

* 인근 개발 계획 및 풍무역의 교통망 확충 등을 고려할 때 향후 시세 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

* 유동화 물건이라는 점은 유의해야 하나, 적극적인 권리 분석을 통해 안전하게 취득 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 풍무역 역세권, 대로변 상업지역.

* 안정적 수익: 현재 병원 임대 운영 중으로 공실 리스크 낮음.

* 안전한 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 권리 없음.

* 통합 공간 활용: 4개 호실 통합으로 병원 운영에 최적화된 넓은 공간 확보.

* 미래 가치: 지역 개발 호재 및 교통망 개선에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 100%를 잔금으로 납부하게 됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 현재 임대료 수준, 향후 시장 전망 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

* 단순 감정가를 기준으로 판단하기보다는, 실질적인 현금 흐름과 시세 변동 가능성을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* (추가 시장 조사 후 구체적인 입찰가 제시 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.