나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511996 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 31-9 리치빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""부평북초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로
주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2021. 06월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건
공동주택(다세대주택) 건물 내 5층 501호로서,
외벽:콘크리트 위 타일붙임, 본타일 및 드라이비드 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택) 건물의 부지
등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 북동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역,
(한강)페기물 매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)
(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경511996 (1)

소재지

인천광역시 부평구 갈산동 31-9 리치빌 5층501호

용도

다세대주택

감정가

186,000,000원

면적

* 토지면적: 25.15㎡ (약 7.61평)

* 건물면적: 32.94㎡ (약 9.97평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 "부평북초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 유사한 형태의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

각종 차량의 접근이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 남측 및 북동측으로 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 1월 3일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금액: 788,000,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(을1. 주택임차권, 갑3. 가압류, 갑4. 압류, 갑5. 압류, 갑6. 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 부담이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김효진)

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-15

* 확정일자: 2021-09-06

* 배당신고일자: 2023-10-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 179,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사예다건설, 2021-07-14)

* 갑2: 소유권이전 (고완석, 2021-09-15, 매매금179,000,000원)

* 을1: 주택임차권 (김효진, 2023-10-27, 179,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 가압류 (주택도시보증공사, 2023-01-03, 788,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 압류 (강서세무서장, 2023-06-20) - 말소

* 갑5: 압류 (원주시, 2024-10-08) - 말소

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-01, 179,000,000원) - 말소

등기부채권 총액은 967,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 "리치빌" 건물은 2021년 6월 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다.

주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 갈산씨티빌 (2001년식, 45.24㎡, 2층): 119,000,000원 (약 2,630,415원/㎡)

* 세종빌리지(9동) (1992년식, 38.66㎡, 3층): 74,000,000원 (약 1,914,123원/㎡)

* 우덕빌라(가동) (1995년식, 50.48㎡, 2층): 205,000,000원 (약 4,061,014원/㎡)

최근 거래 사례들의 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 가격 편차가 상당합니다.

본건은 최신 건물임을 감안할 때, 비교적 높은 가격대를 형성할 수 있습니다. 다만, 감정가(186,000,000원, 약 5,646,630원/㎡)는 가장 최근 거래 사례의 최고가(약 4,061,014원/㎡)보다 높게 책정되어 있어, 신축 프리미엄을 고려하더라도 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 6월 사용승인을 받은 5층 건물이며 본건은 5층 501호입니다.

외벽은 콘크리트 위 타일, 본타일, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 벽지, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주위에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 반복 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 인수 조건이나 관련된 계약에 변동 사항이 있을 수 있음을 시사하며, 입찰 전 해당 조건에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속하며, "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 특정 조건 하에 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 HUG(김효진)가 존재하며 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구 갈산동에 위치한 리치빌 5층 501호 다세대주택 경매 물건입니다.

2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리관계상 특별히 인수할 사항은 없으며, 모든 등기 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 불확실성을 내포하고 있어, 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 환경은 무난한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 내외부의 관리 상태 및 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리상 인수 부담 없음: 모든 후순위 권리가 말소되며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 낙찰자의 권리 부담이 없습니다.

안정적인 주거 환경: 초등학교와 인접하고 다양한 주거 및 편의시설이 혼재된 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 186,000,000원

건물면적: 32.94㎡ (약 9.97평)

감정가 기준 면적당 가격: 약 5,646,630원/㎡

주변 시세 분석 결과, 본건의 신축 연식을 고려하더라도 감정가가 최근 거래 사례의 최고가 대비 높게 책정된 경향이 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'과 같은 불확실성 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

신축 프리미엄과 시장 상황, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 감정가의 85%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.