나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512004 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 162-81 소노하임 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역' 북동측 인근에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철(숭의역, 도원역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건 내 3층 303호로서,
(사용승인일 : 2018.01.19)
외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재 붙임, 전면 통유리 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔(주거)로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 급·배수설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,기타설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필일단으로 이용 중이며 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 동측으로 폭 약 5미터 및 남측, 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1), (2) : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))
일련번호 (3) :일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(Blank Line)

(Blank Line)

사건번호: 인천지방법원 2025타경512004 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 162-81 소노하임 3층303호

용도: 오피스텔 (주거)

감정가: 218,000,000원

토지면적: 12.56㎡ (약 3.80평)

건물면적: 70.99㎡ (약 21.47평)

건물 사용승인일: 2018.01.19

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주O

매각대상: 토지/건물 일괄매각

(Blank Line)

1.1. 입지조건

(Blank Line)

(Blank Line)

* 본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의역 북동측 인근에 위치합니다.

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 숭의역, 도원역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 건물은 동측으로 폭 약 5미터, 남측 및 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지는 3필지 일단으로 이용 중이며, 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 업무시설 및 공동주택 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일부), 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며, 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

(Blank Line)

1.2. 권리분석

(Blank Line)

(Blank Line)

* 말소기준권리는 2024년 9월 10일 접수된 미추홀구의 압류(갑7)입니다.

* 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 집합건물 등기부상

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2018.07.20)

* 갑5: 소유권이전 (2018.07.20)

* 을3: 주택임차권 (2024.09.03, 조 , 271,000,000원, 말소)

* 갑6: 소유권이전 (2022.07.25, 황상욱)

* 갑7: 압류 (2024.09.10, 미추홀구, 말소기준권리)

* 갑8: 강제경매 (2025.09.01, 주택도시보증공사, 271,000,000원, 말소)

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 271,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.07.01

* 확정일자: 2022.06.15

* 배당신고일자: 2024.09.03

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(조 ) 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 271,000,000원에 대해 배당을 통해 변제받을 예정입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

(Blank Line)

1.3. 상권분석

(Blank Line)

(Blank Line)

* 본 건은 숭의역 인근에 위치한 오피스텔로, 주변 지역은 업무시설 및 공동주택 등이 혼재된 주거 상업 복합 지역입니다.

* 건물의 주된 용도는 업무시설 및 공동주택이며, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 건물은 2018년 1월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 12층 건물입니다.

* 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 양호합니다.

(Blank Line)

1.4. 생활정보

(Blank Line)

(Blank Line)

* 교통

* 숭의역과 도원역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설

* 주변에 상업시설, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. (상세 정보는 별도 확인 필요)

* 주거환경

* 숭의동 지역은 주거와 상업 활동이 공존하는 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (상세 지도 검색 결과 기준)

(Blank Line)

1.5. 잠재적 리스크

(Blank Line)

(Blank Line)

* HUG 인수조건 변경

* 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 언급되어 있습니다. 이에 대한 정확한 내용과 인수 시 발생할 수 있는 잠재적 부담을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역

* 외국인에 한해 지정된 허가구역으로, 해당 물건을 외국인이 취득할 경우 관련 절차를 준수해야 합니다.

* 명도

* 임차인의 대항력이 없어 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상되나, 경매 절차 진행에 따른 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

(Blank Line)

1.6. 종합 의견

(Blank Line)

(Blank Line)

* 본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 신축급 오피스텔로, 숭의역 역세권 입지를 바탕으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 전용면적 70.99㎡(약 21.47평)의 넓은 면적으로 쾌적한 주거 공간 또는 업무 공간으로 활용 가능합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수할 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항은 추가적인 확인이 필요한 잠재적 리스크 요소입니다.

(Blank Line)

1.7. 투자 포인트

(Blank Line)

(Blank Line)

* 역세권 입지

* 숭의역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 실사용 면적

* 약 21.47평의 넓은 전용면적은 희소성이 있으며, 다양한 용도로 활용 가능한 장점이 있습니다.

* 신축급 건물

* 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 경매 통한 시세 차익

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

(Blank Line)

1.8. 예상 입찰가

(Blank Line)

(Blank Line)

* 본 건의 감정가는 218,000,000원입니다.

* 최근 제공된 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 14일 (직거래): 160,000,000원 (3층, 70.6604㎡)

* 2025년 5월 26일 (중개거래): 170,000,000원 (3층, 70.6604㎡)

* 2026년 6월 12일 (중개거래): 155,000,000원 (8층, 69.5884㎡)

* 3층 매물의 최근 실거래가는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 2026년 6월의 8층 거래가는 현재 시점을 고려할 때 참고가치는 낮습니다.

* 감정가(218,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있음을 고려해야 합니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용이 불확실하므로, 이에 대한 추가 조사 후 입찰가격을 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 관점에서, 최근 3층 실거래가 상단인 170,000,000원을 기준으로 하되, 10% 내외의 추가 상승 가능성 및 감정가와의 차이를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.