나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511962 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1114호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ""염골근린공원"" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔, 지식산업센터 및 공장 등이 소재하여 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내의 제11층 제1114호로서,
(사용승인 : 2020.5.4.)
외벽 : 볼탈위페인팅 마감
창호 : 알미늄 창호 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보기, 도시가스에 의한 난방, 승강기, 지하주차장 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역
(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 624-3번지에 위치한 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1114호입니다.

건물의 용도는 지식산업센터이며, 감정가는 106,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

토지 면적은 6.79㎡ (약 2.05평)이며, 건물 면적은 20.75㎡ (약 6.28평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 5월 4일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물은 총 11층 중 11층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 지식산업센터 및 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 40미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

다만, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으니, 외국인 매입 시 유의해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되는 물건입니다.

말소기준권리는 2023년 11월 7일에 접수된 남동구(인천광역시)의 압류('갑5')이며, 본 건의 경매 개시 결정('갑6') 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 112,000,000원을 청구하여 강제경매가 진행 중입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, '을1' 순위로 이혜빈 명의의 주택임차권(112,000,000원)이 등기되어 있습니다. 그러나 임차인 현황에서 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 물건명세서 상에도 HUG의 말소 동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있어, 본 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 112,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021-10-06

* 확정일자: 2021-10-06

* 배당신고일자: 2023-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출 확인

주요 말소 대상 권리로는 이혜빈의 주택임차권, 소유권이전(신탁등기 말소), 남동구의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 등이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 남촌동 일대는 지식산업센터와 오피스텔, 공장 등이 밀집한 산업 및 업무 지구입니다.

최근 인천 지역 지식산업센터의 경우 입주 업종 확대에도 불구하고 과잉 공급 및 경기 침체로 인해 공실 문제가 나타나고 있으며, 이는 지역별 차이가 존재할 수 있습니다. 따라서 본건의 구체적인 공실률 및 임대 동향은 추가적인 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

향후 지역 개발 계획 및 산업단지 조성 등에 따라 직주근접형 수요가 일부 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 "염골근린공원"이 있어 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 비교적 용이하며, 차량을 이용한 광역 접근성도 우수한 편입니다.

다만, 본 건 내부 상태는 폐문 부재로 인해 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 이용 상태 및 내부 설비 점검이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문 부재로 인해 내부 구조, 마감 상태, 설비 작동 여부 등을 직접 확인할 수 없어, 인수 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 용도 불일치 가능성: 건축물대장 상 '주용도: 공장'으로 기재되어 있으나, 현황조사서 상 '오피스텔로 이용 중'이라는 내용이 상충됩니다. 실제 용도와 건축물대장 간의 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있으며, 이는 향후 인허가 및 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

* HUG 관련 사항: 채권자이자 경매 신청인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 "인수조건 변경" 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG의 특정 권리 관계나 매각 조건에 대한 변경 사항을 의미할 수 있으므로, HUG 측과의 구체적인 협의 또는 관련 서류 확인이 필수적입니다.

* 토지거래허가구역 지정: 외국인 매수 시, 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내에는 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다. (단, 본 건 경매 시점 및 매수자 국적에 따라 적용 여부 상이)

* 시장 침체 우려: 인천 지역 지식산업센터 시장은 과잉 공급 및 경기 침체로 인한 높은 공실률 및 임대료 하락세가 나타나고 있어, 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 비교적 신축된 지식산업센터 건물로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

권리분석 상 인수되는 권리가 없어 깔끔하게 낙찰받을 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만 내부 확인 불가 및 건물 용도 불일치 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항 또한 추가적인 확인이 요구됩니다. 전반적인 지식산업센터 시장의 침체 우려도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 양호한 입지: 산업단지 및 업무 지구 내 위치하여 직주근접형 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리상 깨끗함: 인수되는 임차보증금 및 기타 부담할 권리가 없어 명확한 권리관계 하에 취득 가능합니다.

* 잠재적 수익성: 내부 수리 및 용도 적합성 확인 후 오피스텔 또는 소규모 사업장으로 임대 시 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건은 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가 106,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 내부 확인 불가, 용도 불일치 가능성, HUG 관련 특이사항, 그리고 전반적인 지식산업센터 시장의 침체 우려 등의 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 인천 지식산업센터의 경우, 공실률 증가 및 임대료 하락세로 인해 투자수익률이 전국 평균 이하로 나타나는 경향이 있습니다. 또한, 유사 물건의 실거래가를 참고하여 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 내부 상태 파악, 유사 물건의 시세, 지역 임대 시장 동향, 그리고 본인이 감수할 수 있는 위험 수준 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 리스크를 고려하여 감정가 이하에서 접근하거나, 잠재적 가치를 높게 평가하여 경쟁 입찰에 참여하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.