나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511983 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 26-33 로앤그린 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안북초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 근린생활시설 등이 소재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '주안역'이 소재하여
제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 401호로서,
외 벽 : 드라이비트마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 세장형 평지의 토지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3 공히
제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 가축사육제한구역(인천광역시
미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에
관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511983 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 26-33 로앤그린 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 175,000,000원

토지면적: 31.67㎡ (약 9.59평)

토지지분: 31.6656㎡ (약 9.59평)

건물면적: 48.87㎡ (약 14.78평)

건물지분: 48.87㎡ (약 14.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2010년 ~ 2011년경

층수: 5층 건물 중 4층

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

* 주안북초등학교 남서측 인근에 위치함.

* 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '주안역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 북측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

* 주변에는 주안역, 각종 상업시설, 편의시설 등이 위치하여 생활 편의성이 양호함.

* 인근 학교로는 주안북초등학교, 석암초등학교, 학익중학교 등이 있음.

* 인근에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않음.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리(등기부상 최선순위 근저당 또는 가압류)는 2024년 9월 12일 접수된 주식회사 디케이마린의 가압류(금액: 15,378,516원)임.

* 소유권 변동: 이승희(보존) → 강성환(이전) → 이아름(이전, 2022.08.29)

* 현재 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산강제경매를 신청함.

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(김순남)가 보증금 179,000,000원에 임차 중이나, 전입일자 및 확정일자가 2022년 8월 4일임.

* 대항력: 본건 임차인은 대항력이 없음.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권(을5, 김순남, 179,000,000원)은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 이는 임차인 현황의 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'과 일치하며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었기 때문임.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 언급되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 미추홀구 주안동은 주거지역으로서, 인근에 다양한 공동주택과 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있음.

* 주안역을 중심으로 형성된 상권의 배후 주거지 역할을 함.

* 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상가 이용이 용이함.

* 직접적인 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 주거 기능 중심의 상권으로 볼 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 주안역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 접근성이 양호함.

* 교육: 단지 남서측 인근에 주안북초등학교가 위치하며, 석암초등학교, 학익중학교 등이 도보 거리에 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 가능함.

* 주거환경: 단독 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 조용한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역

- 가축사육제한구역

- 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* HUG 인수조건 변경: 이 사항은 계약 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 HUG 측의 구체적인 인수 조건 변경 내용을 반드시 확인해야 함.

* 임대차 현황: 임대 관계는 조사된 바 없으며, 임차인 김순남의 경우 대항력이 없으나, HUG와의 계약 관련 세부 사항을 재확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 주안역 역세권의 편리한 교통 환경과 주거 인프라를 갖추고 있음. 최근 거래된 인근 다세대주택과의 시세 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연도(2010-2011년경) 및 건물 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있음. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로 비교적 권리 관계가 깨끗한 물건으로 판단되나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역 이용이 편리하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수함.

* 양호한 주거 환경: 학교, 근린생활시설 등 주거에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 권리 관계 명확: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음 (단, HUG 조건 확인 필요).

* 신축 연도: 비교적 최근 건축된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용 발생 가능성이 적음.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 175,000,000원임.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 면적 대비 평당 시세는 약 630만원에서 900만원 수준으로 형성되어 있음.

가장 유사한 조건(4층, 2012년 준공, 44.77㎡)의 화인에이스빌이 5월 6일에 12,200만원에 거래되었음. 본건은 48.87㎡로 면적이 약간 더 크고, 건축 연도는 2010-2011년경으로 유사함.

이를 바탕으로 환산 시, 본건의 시세는 약 13,300만원 내외로 추정됨.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있음.

따라서, 현 시세 및 경매 시장 상황을 감안하여 예상 입찰가는 약 135,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.