나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1519 [1] 인천광역시 중구 운서동 3091-13 프라임시티 3 9층919호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 ""운서역""남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 생활숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 공항철도(운서역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 10층 건물 내 제9층 제919호로서,
(사용승인일: 2020.03.19)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건은 주거용 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 현황 ""업무시설(오피스텔),제1,2종근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본건은 인천지방법원 2025타경1519 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 중구 운서동 3091-13, 프라임시티 3 건물 내 9층 919호에 위치합니다.

본 건물의 용도는 오피스텔이며, 2020년 3월 19일에 사용승인되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 10층 건물 중 9층에 해당합니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 수OOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 6.15㎡ (약 1.86평)이며, 토지 지분은 6.153㎡ (약 1.86평)입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 21.44㎡ (약 6.49평)이며, 건물 지분 역시 21.44㎡ (약 6.49평)입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 가격 정보

본건의 감정가는 138,000,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권 설정액은 120,000,000원이며, 등기부채권 총액은 151,500,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 생활숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 현재 "업무시설(오피스텔), 제1,2종 근린생활시설"의 건부지로 이용 중인 가장형 토지입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인천공항철도 운서역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

남서측으로는 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로는 노폭 약 20미터 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있어 도로망이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건의 말소기준권리는 2020년 5월 27일 접수된 수협은행의 근저당권(설정액 120,000,000원)입니다.

이후 접수된 임의경매 개시 결정(수협은행, 103,002,746원), 가압류(충남신용보증재단, 31,500,000원), 압류(예산세무서장) 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부상 소유권 보존, 신탁등기 말소, 공유자 전원 지분 이전(매매) 등의 내역이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 없습니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 이민영 씨가 등재되어 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 411,000원에 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

전입일자는 2023년 11월 6일, 확정일자는 2023년 9월 18일입니다.

말소기준권리인 근저당권(2020년 5월 27일)보다 늦은 전입일자를 가지고 있어 대항력은 없습니다.

따라서 이민영 씨의 임차보증금은 경매 절차에서 배당을 통해 우선 변제받아야 하며, 새로운 소유주에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역 내에 속합니다.

경제자유구역으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 높습니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에는 오피스텔, 생활숙박시설, 근린생활시설 등이 다수 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

운서역 인근 지역은 공항 및 관광객을 대상으로 한 다양한 상업시설이 발달해 있습니다.

4.3. 잠재적 가치

인천공항 배후지로서의 중요성과 영종도 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이 만료 예정 또는 만료됨에 따라 향후 개발 행위에 대한 제약이 완화될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설

운서역을 중심으로 한 상업 지구에 위치하여 편의시설 접근성이 양호합니다.

마트, 식당, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5.3. 기타

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (허가 기간 만료 예정 또는 만료)

경제자유구역, 장애물 제한 표면 구역, 성장관리권역 등에 포함되어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

6.2. 물건 상태

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인할 수 없었습니다.

실제 내부 상태는 별도의 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천공항 배후에 위치한 신축급 오피스텔로, 운서역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물 상태 및 설비는 양호할 것으로 예상되며, 주변 상권 또한 발달해 있어 실거주 및 임대 수익 창출 모두에 유리합니다.

다만, 내부 확인이 불가하다는 점과 토지거래허가구역 지정 해제(예정)에 따른 향후 토지 이용 변화 가능성을 고려해야 합니다.

권리관계는 모두 말소되는 깨끗한 상태이며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 인천공항철도 운서역 도보 거리 역세권 입지.

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 영종도 개발 호재: 경제자유구역 지정 및 인천공항 배후지로서의 미래 가치 기대.

* 토지거래허가구역 해제(예정): 향후 개발 및 거래의 유연성 증가 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원이며, 최근 유사 물건의 매매 사례(2025년 2월, 19.84㎡ 기준 130,000,000원)를 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 소폭 하락했을 가능성이 있습니다.

인수할 임차 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 보수적인 관점에서 책정된 것이며, 현장 조사 및 권리 분석 내용을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.