나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511931 [1] 인천광역시 계양구 계산동 906-51 한국빌리지 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""계산고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 1호선 ""계산역"")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2015.04.27)
외벽 : 치장 돌붙임 마감 등,
창호 : 샤시 마감 등임.

이용상태

현장 조사일 현재 ""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 ""공동주택 및 제1종근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로변, 남측으로 세로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경511931 (1) 사건에 대한 물건 상세 정보 및 시장 분석을 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511931 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건현황

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 906-51 한국빌리지 1동 3층301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 182,000,000원

1.3. 건물정보

토지면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

건물면적: 56.76㎡ (약 17.17평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2015년 04월 27일

건물명: 한국빌리지 1동 301호

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 계산고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 계산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로

본건 서측으로 소로, 남측으로 세로의 포장도로와 접하고 있어 접근성 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26까지) 및 외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

집합건물 등기부 상 채권 총액은 1,172,820,792원입니다. 소유권 이전 및 다수의 가압류, 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인분석

* 임차인: 유 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 29일

* 확정일자: 2021년 04월 19일

* 배당신고일자: 2023년 06월 27일

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준

말소기준권리는 2025년 06월 12일에 접수된 BMW파이낸셜서비스코리아의 가압류(갑9)입니다.

3.4. 인수권리

말소기준권리 이하 모든 등기된 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택임차권(을3) 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 계산역 주변의 상업시설 및 근린생활시설과 인접하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근 학교(계산고등학교)가 있어 유동인구가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

계산고등학교가 인접해 있으며, 관련 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설 및 계산역 인근의 상업시설을 이용하기 편리합니다.

5.3. 주거환경

아파트, 다세대, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인 등 토지거래허가구역으로 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 관련

특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 낙찰 후 주택도시보증공사(HUG)와의 정확한 인수 조건 및 절차 확인이 필요합니다.

6.3. 기타사항

채권 총액이 매우 높아 채무자의 재정 상태를 간접적으로 보여주지만, 낙찰로 인한 권리 소멸로 인수 부담은 없습니다.

6.4. 혐오시설

제공된 정보 및 주변 환경(주거지역, 학교 인근)을 바탕으로 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 한국빌리지 내 다세대주택으로, 인천지하철 1호선 계산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호합니다. 2015년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 계산역 역세권의 우수한 입지조건

* 비교적 신축 건물(2015년식)로 내부 상태 양호 예상

* 모든 권리 소멸로 인한 안전한 투자 기회

* 주변 주거 선호도를 바탕으로 한 안정적인 임대 수요 기대

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

최근 거래 사례(2026년 7월)를 보면, 본건과 유사한 면적(56.54㎡, 약 17.1평)의 2003년식 계산홈타운(3동)이 113,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 2015년식으로 이보다 신축이며, 동일 지번 내 한국빌리지(1994년식)의 47.42㎡가 80,000,000원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 182,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 신축 연식과 물건 상태를 고려한 적정 시세는 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 추정됩니다.

9.2. 입찰가산정

인수되는 권리 및 보증금이 없음을 감안하고, 시세 범위를 고려하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다. 시세 하한선과 감정가의 중간 정도인 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하시는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.