나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511918 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 5층507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""인천보훈병원"" 북동측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,오피스텔,상업용 및 업무용 근린생활시설 등이 소재하고 있는
지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2017년 8월 24일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건중
제5층 제507호로
외벽:콘크리트위 페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

오피스텔로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지 부정형의 토지로 업무시설 및 공동주택 및 제1종근린생활시설의 건부지로
이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 간선도로 및 서측으로 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례
[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인
등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음.

2023카임15398(2023.11.14)

임차보증금: 225,000,000원
범 위: 5층 507호 65.08제곱미터 전부
임대차계약일자: 2021.09.15
주민등록일자: 2021.10.15
점유개시일자: 2021.10.15
확정일자: 2021.09.23
임차권자: 박**(920626-*******),인천 미추홀구 인주대로 149, 507호

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511918 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 490-37 대준 블루온 5층 507호

용도: 오피스텔

감정가: 230,000,000원

토지 면적: 10.57㎡ (약 3.2평)

건물 면적: 65.08㎡ (약 19.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 건물 개요

건물명: 대준 블루온

사용승인일: 2017년 8월 24일

구조: 철근콘크리트구조

지상층수: 19층

지하층수: 2층

총 세대수: 56호 (집합건물 전유부 기준)

전체 건물 면적: 9714.97㎡ (약 2938.7평)

전체 대지 면적: 1096.2㎡ (약 331.6평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천보훈병원" 북동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 상업용 및 업무용 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남측으로 간선도로와 서측으로 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

현재 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 9일 부평세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

본 건에 등기된 모든 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다. 또한, 을구 순위 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 1,003,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(박민지)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-15

확정일자: 2021-09-23

배당신고일자: 2023-11-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 관련 사항으로, 말소 동의 확약서 제출로 인수 대상 아님.

* 이수경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-09-04

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 없으며, 대항력도 없습니다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 인천보훈병원 인근으로 유동인구가 꾸준히 존재하며, 다양한 상업 및 업무 시설이 발달하여 배후 수요가 안정적입니다.

4.2. 상권 특성

지역 내 상업 및 업무 활동이 활발하며, 주거와 상업 기능이 균형을 이루고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 주변 시설 (외부 검색 결과)

주변 반경 1km 이내 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

인근에 인천 용현초등학교, 인하대학교, 학익천, 용현시장, 홈플러스 인하점 등 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있어, 정확한 내용 확인이 필요합니다. 현재 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 경매 진행 또는 인수 조건에 변동사항이 있는지 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 상태를 일반적인 사양으로 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역 지정

외국인 대상 토지거래허가구역으로 지정된 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 내에 낙찰될 경우, 외국인 낙찰자는 별도의 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 대준 블루온 오피스텔로, 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 권리분석 결과 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이며, 임차 보증금 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요하며, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 점검하는 것이 중요합니다. 교통 및 생활 환경이 양호한 입지에 있어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 최신 건물: 2017년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치합니다.

* 합리적 감정가: 현재 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 230,000,000원

현 시세 분석 결과, 해당 오피스텔의 면적(65.08㎡)과 건립 연도, 지역 등을 고려할 때, 감정가 230,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 내부 미확인 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 105%~110% 수준인 240,000,000원에서 253,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 접근 시 245,000,000원을 초기 입찰가로 제안합니다. 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 유동적으로 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.