나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511908 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층907호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ""염골근린공원"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상11층 건 내 제9층 제907호로서,
(사용승인일 : 2020.05.04.)

외벽 : 강화유리 및 모르타르위 페인팅 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 ""민간임대주택 등록""으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금119,000,000원 / 임대차계약일자 2022년05월17일 / 확정일자 2022년05월17일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경511908 부동산강제경매 사건의 물건입니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층 907호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상11층 건물 중 제9층 제907호

사용승인일: 2020년 05월 04일

용도: 지식산업센터 (현재 오피스텔로 이용 중)

1.1. 1.면적 정보

건물면적: 21.39㎡ (약 6.47평)

건물지분: 21.39㎡

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

토지지분: 6.999㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 매각 및 경매 정보

감정가: 111,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보에 구체적인 주의사항은 명시되지 않았으나, HUG 인수조건 변경 관련 추가 확인 필요)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 공장, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매 개시 결정(2025타경511908)이 말소기준권리이며, 접수일자는 2025년 08월 28일입니다.

3.2. 등기부 현황 (요약)

* 갑구 4번: 소유권이전3번신탁등기말소 (접수일자 2022-06-09)

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 이수현, 권리금액 119,000,000원, 확정일자 2022-05-17, 전입일자 2022-06-09). 해당 임차권은 말소 예정이나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되어 있으며 "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"으로 명시되어 있습니다.

* 갑구 5번: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액 119,000,000원, 접수일자 2025-08-28). 이는 말소기준권리에 해당합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 06월 09일

* 확정일자: 2022년 05월 17일

* 배당신고일자: 2024년 07월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련

3.4. 권리 분석 요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 현재 을구 1번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

임차인의 대항력은 없으며, HUG 인수조건 변경 및 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권 금액은 119,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역 등으로 지정되어 있으며, 산업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

주변에 공장, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 상주 인구 및 유동 인구가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 이용 현황 및 임대 수요

현재 오피스텔로 이용 중이며, 지식산업센터 내에 위치하여 관련 업종 종사자 또는 인근 업무 시설 근로자를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인접한 염골근린공원은 휴식 및 여가 활동 공간을 제공합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역.

* 가축사육제한구역: (문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2025-08-26 ~ 2026-08-25) 지정 기간 내에 있어, 외국인이 취득 시 허가가 필요합니다. (본 물건의 경매 진행 시점 및 낙찰자 국적에 따라 적용 여부 확인 필요)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 반복적으로 언급되어 있어, HUG 관련하여 잠재적인 계약 조건이나 절차상의 변동 가능성이 있습니다. 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설이 언급되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용승인된 신축급 지식산업센터 내 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

입지 조건은 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 산업 및 업무시설이 밀집하여 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

권리분석상 대항력 없는 임차인이 존재하고, HUG 관련 특이사항이 있으나 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 매수인의 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경에 대한 상세한 법률 검토 및 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 지식산업센터 내 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 현 시세 및 임대수익률을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 수익성 확보가 가능합니다.

* 외국인 매수자는 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내 취득 시 허가 절차를 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 111,000,000원입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 책정되어 있어, 낙찰가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 77,700,000원 ~ 94,350,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인 현황, HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 확인, 해당 지역의 최근 실거래가, 향후 임대 시장 전망, 본건의 하자 여부 및 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.