나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511774 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1101-8 제니스빌1차 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511774 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1101-8 제니스빌1차 2층202호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경511774
• 주소: 인천광역시 남동구 구월동 1101-8 제니스빌1차 2층202호
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2025타경511774 | 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1101-8 제니스빌1차 2층202호 | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 86,100,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경511774 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511774 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1101-8 제니스빌1차 2층202호

용도: 오피스텔 (과거 제2종근린생활시설(사무소)에서 업무시설(오피스텔)로 용도 변경)

감정가: 123,000,000원

토지면적: 34.52㎡ (약 10.44평)

건물면적: 59.21㎡ (약 17.91평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월서초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주로 주택 및 학교 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 인근에는 구월남로 등 간선도로변에 버스정류장이 위치하고 있으며, 북서측으로는 인천2호선 석바위시장역이 근거리에 있어 교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

물건지 동측으로는 약 8미터 폭의 소로(포장도로)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 절차입니다.

3.2. 소유자 및 채무자

현재 소유자이자 채무자는 김OO입니다.

3.3. 채권자

채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.4. 임차인 현황 및 인수 가능성

본 건에는 주택 임차인이 존재하며, 보증금은 141,000,000원, 점유 개시일은 2022년 08월 11일입니다. 임차인의 보증금이 감정평가액 123,000,000원을 초과하므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 있습니다. 정확한 인수 금액 및 배당 여부를 반드시 확인해야 하는 중요한 권리사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 주변 상권

본 물건은 오피스텔로 현재 이용 중이며, 과거에는 제2종 근린생활시설(사무소)로 사용된 이력이 있습니다. 주거 및 업무 시설이 혼합된 지역으로, 인근에 기본적인 상업 시설과 편의 시설이 자리하고 있어 생활에 필요한 서비스 이용이 가능합니다. 학교와 인접한 주택지대 내 상권으로, 주거 수요를 기반으로 한 근린 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의 시설

단지 인근에 구월서초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하고, 주변 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

6.1. 지역 지구 및 규제

본 물건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.).

7. 기타 참고사항

7.1. 임대 관계 및 특이 사항

임대 관계는 현재 파악되지 않으나, 앞서 언급된 주택 임차권이 존재합니다. 건축물은 2013년 6월 19일부로 제2종근린생활시설(사무소)에서 업무시설(오피스텔)로 용도 변경된 이력이 있습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 주요 위험 요소

본 건의 가장 큰 리스크는 임차인의 보증금(141,000,000원)이 감정가(123,000,000원)를 초과한다는 점입니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 해당 임차인의 배당률을 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 정확한 권리관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8.2. 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 곳에 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 대규모 공장 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 학교 주변 지역의 특성상, 이러한 시설이 입지하기 어려운 환경으로 판단됩니다.

9. 종합 의견

9.1. 물건 총평

인천 남동구 구월동에 위치한 본 오피스텔은 구월서초등학교 인근이라는 입지적 이점과 편리한 교통망을 갖추고 있어 주거 및 업무용으로 잠재력을 지닌 물건입니다. 다만, 현존하는 임차인의 보증금이 감정가를 상회함에 따라 낙찰 시 임차보증금 인수 위험이 존재하므로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 이러한 위험 요소를 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

10. 투자 포인트

10.1. 주요 투자 매력

- 우수한 입지: 인천 남동구의 중심 지역 중 하나인 구월동에 위치하며, 학교 인근이라 생활 환경이 비교적 안정적입니다.

- 교통 편의성: 버스 노선과 인천2호선 석바위시장역 이용이 가능하여 이동이 편리합니다.

- 잠재적 가치: 지역 개발 가능성과 시세 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

- 권리관계 명확화 시: 임차인의 보증금 인수 리스크를 정확히 파악하고 관리할 수 있다면, 경쟁력 있는 가격에 취득하여 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계