나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511736 [1] 인천광역시 동구 금곡동 35-15 아르누보 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511736 [1] 인천광역시 동구 금곡동 35-15 아르누보 8층803호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경511736
• 주소: 인천광역시 동구 금곡동 35-15 아르누보 8층803호
• 감정가: 254,000,000원
• 최저가: 177,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2025타경511736 | 소재지: 인천광역시 동구 금곡동 35-15 아르누보 8층803호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 177,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경511736 (1)입니다.

물건 소재지는 인천광역시 동구 금곡동 35-15 아르누보 8층 803호입니다. 본건의 용도는 오피스텔이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 254,000,000원입니다.

건물 전용면적은 74.92㎡ (약 22.66평), 토지 지분면적은 10.92㎡ (약 3.30평)입니다. 건물과 토지의 제시외 면적은 없습니다.

1.2. 채무 및 소유 관계

소유자와 채무자는 최OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자가 집행권원을 득하여 강제집행을 신청한 물건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 인천광역시 동구 금곡동 '송림초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설과 아파트 등으로 형성된 도심지역입니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '동인천역'이 소재하여 대중교통 이용에 편리한 환경입니다.

본건이 위치한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 해당되어 상업적인 가치가 높으나, 동인천역 주변 재정비촉진계획 해제에 따른 지구 내 연장구간 삭제와 관련된 대로3류 도로와 접하고 있어 주변 개발계획의 변동성을 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 오피스텔은 2019년 3월에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 주변에 송림초등학교, 창영초등학교, 인천정보산업고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

철근콘크리트구조의 14층 건물 중 8층에 해당하며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등 기본적인 설비가 양호하게 갖추어져 있습니다. 주거용 오피스텔로서 동인천역 접근성을 바탕으로 한 임차 수요가 예상됩니다.

2.3. 지도상 혐오시설

지도 및 주변 정보 검색 결과, 본건의 주거환경에 영향을 미칠 만한 대형 쓰레기 소각장, 폐기물 처리시설 등의 주요 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역에 위치하며 대로와 접하고 있어 소음 등은 현장 확인이 필요하며, 다수의 학교가 인접하여 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당되는 점을 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 등기부 분석

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 보이며, 온전한 소유권 취득이 가능합니다. 강제경매의 경우, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로 등기부상의 권리 관계는 비교적 단순할 가능성이 높으나, 정확한 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필수입니다.

3.2. 임차 관계 및 점유 현황

감정평가서상 '본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세한 임대관계는 미상임'으로 기재되어 있습니다.

이는 현재 점유자가 소유자(채무자)인지, 혹은 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명하다는 것을 의미합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금을 전액 인수해야 하는 상황이라면 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 질 수 있으므로, 입찰 전 전입세대 열람 내역과 임차인 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 투자 타당성 및 의견

4.1. 잠재적 리스크

첫째, 임차 관계의 불확실성입니다. 임대관계가 미상인 만큼, 명도(인도) 과정에 시간이 소요되거나 추가적인 비용(대항력 있는 임차인 인수 시)이 발생할 수 있습니다.

둘째, 토지이용계획상의 복잡성입니다. 재정비촉진계획 해제에 따른 연장구간 삭제 등 도시계획상의 변동 사항이 있으므로, 장기적인 투자 관점에서 주변 개발 상황을 모니터링해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, 위치 및 교통의 우수성입니다. 동인천역 역세권에 근접하여 유동인구가 확보되며, 대중교통 이용이 편리하여 직장인 및 1~2인 가구의 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

둘째, 신축급 오피스텔입니다. 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이므로 관리 상태 및 선호도가 높습니다.

셋째, 일반상업지역 내 위치합니다. 상업지구 내 오피스텔로 토지 가치가 주거지역 대비 높게 평가될 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 동인천역세권의 신축급 오피스텔로서 입지와 건물 상태는 우수하며, 강제경매 물건으로 감정가 대비 낙찰가율을 예측하여 적절한 가격에 입찰할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차 관계가 미상인 관계로 철저한 권리 조사(특히 대항력 있는 임차인 유무)를 선행해야 하며, 명도 리스크를 고려한 입찰가 산정이 중요합니다. 실거주보다는 안정적인 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계