나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511891 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 215-8 창우빌라트2 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내의 제13층 제1303호로서,
(사용승인일 : 2016.2.5.)
외벽: 일부 화강석 및 페인팅 마감 등
창호: 하이샷시 창호 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 1단의 세로장방형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 주안동 215-8
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 도시철도(2016-07-14)(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 토지거래계약에관한허가구역
(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

2. 주안동 215-9
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 도시철도(2016-07-14)(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 토지거래계약에관한허가구역
(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511891 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

감정가: 1억 64,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 215-8, 창우빌라트2 13층 1303호

건물명: 창우빌라트Ⅱ

용도: 공동주택 (아파트)

사용승인일: 2016년 2월 5일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 제13층 제1303호

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.78㎡ (약 2.66평)

토지 지분: 8.78㎡ (약 2.66평)

건물면적 (전용면적): 53.67㎡ (약 16.23평)

건물 지분: 53.67㎡ (약 16.23평)

건물 전체 면적: 6,244.69㎡

대지 전체 면적: 773.8㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 별도등기 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 주안동 215-8 및 215-9: 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한함, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25).

3. 권리분석

3.1. 경매 채권자 및 임차인 현황

* 경매 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 임차인: 주택도시보증공사 (최정훈) - *주의: 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 193,000,000원. 전입일자 2022-05-10, 확정일자 2022-04-18. 등기부상 을구 3번 주택임차권으로 등재되었으나, 말소 예정으로 확인됨.*

3.2. 인수되는 권리

* 을구 순위 3번 주택임차권 등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 1토지 을구 1번 (구분지상권) 및 2토지 을구 1번 (구분지상권)은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 "별도등기"로 표기되어 있으며, 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

* 인천지방법원 2022카단107205 (비엔케이캐피탈 가압류)

3.4. 기타 등기사항

* 소유권 이전, 신탁등기 말소, 가압류 등의 등기사항이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 주안역 인근은 인천의 주요 상업 및 교통 중심지 중 하나로, 과거부터 인천의 대표적인 번화가로 성장해 왔습니다. 현재는 구월동 등 신흥 상권의 부상으로 과거 명성에 비해 다소 침체된 분위기도 있으나, 여전히 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 트리플 역세권(경인전철, 인천지하철 2호선, GTX 예정)의 잠재력으로 교통 요충지로서의 가치가 높습니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 주거 및 상업시설이 혼재하며, 역세권 개발 및 뉴타운 사업 등으로 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 주변에 다수의 학교와 대규모 아파트 단지, 오피스텔 등이 배후 수요를 형성하고 있습니다.

4.3. 상권 현황

본건 주변에는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, "주안역"을 중심으로 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. '2030거리'로 불리는 먹자골목 등이 있으나, 최근에는 공실률 증가 및 상권 침체에 대한 언급도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지인 주안동 215-8 인근에는 다양한 편의시설이 분포합니다.

* 마트/편의점: 행복한식자재마트 (도보 5분 거리) 등이 있습니다.

* 주변 상가: 회뜨는어부, 다양한 음식점, 카페 등 근린생활시설이 근접해 있습니다.

* 대중교통: 인천지하철 2호선 시민공원역까지 도보 약 6~7분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 주안역이 인근에 위치하여 광역 이동이 용이합니다.

* 주민 편의시설: 주안역 지하상가가 민방위 대피 시설로도 활용될 만큼 유동인구가 많고 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 교육 및 문화시설

* 교육: 인천석암초등학교가 도보 약 3분 거리에 위치하며, 인근에 다수의 중고등학교 및 대학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 문화: 주안역 주변에는 메가박스, CGV 등 멀티플렉스 영화관과 다양한 문화 시설이 입점한 상가들이 있어 문화생활을 즐기기 좋습니다.

5.3. 혐오시설 및 기타

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 주안동 215-8번지 주변에 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역 및 주거지역이 혼재하는 환경으로, 상업시설 밀집 지역 특유의 소음이나 유동인구에 따른 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 토지 권리

* 본건 토지(주안동 215-8, 215-9)의 을구 1번 순위 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 내부 확인 불가

* 현황 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 도시철도(저촉), 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정) 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 특히 외국인 토지 거래 허가 구역 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25)에 유의해야 합니다.

6.4. HUG 인수조건 변경

* "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 계약 조건이나 절차에 변동이 있었음을 시사합니다. 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 핵심 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 장점을 지니고 있습니다. 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 주변 상업 및 주거 시설과의 혼재로 인해 지역 내 활발한 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 권리 분석상 임차인 관련 문제는 HUG의 말소 동의로 해결될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권은 매수인이 반드시 인수해야 하는 중대한 부담입니다. 건물 내부를 확인하지 못한 점 또한 인수 전 면밀한 사전 조사를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 핵심 교통 요충지인 주안역 인근의 역세권 입지.

* 일반상업지역으로 상업 및 주거 편의시설 이용이 용이.

* 비교적 신축 건물(2016년 사용승인)로 향후 가치 상승 기대.

* 주변 개발 호재 (뉴타운, GTX 예정 등)에 따른 잠재적 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원입니다. 권리 분석 결과, 매각으로 인해 매수인이 직접적으로 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 인수해야 하는 구분지상권 등 토지 권리에 대한 면밀한 가치 평가 및 향후 개발 가능성, 시장 상황, 건물 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서, 상기 감정가를 기준으로 하되, 현장 답사를 통한 정확한 물건 가치 평가 및 권리 분석을 바탕으로 경쟁 입찰 상황을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적인 경매 절차에서는 감정가의 80~120% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본건의 특수 물건 정보(별도등기 인수)를 감안할 때, 입찰가 산정 시 해당 부담 가치를 반드시 차감하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.