나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511838 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-417 에이동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '낙섬사거리' 동측 인근에 위치하며 부근은 아파
트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 중 1층 101호로서,
외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 유사 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-10
-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한
허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 본건 부동산은 해당 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 627-417번지 에이동 1층 101호에 소재하는 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가는 79,000,000원입니다.

토지면적은 33.44㎡(약 10.12평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물면적은 34.77㎡(약 10.52평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 대상 정보

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물 명칭은 성광빌라 A동 101호입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '낙섬사거리' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 인천지방법원 2025타경511838호로 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자: 2025.08.28)입니다.

이외 등기부등본 상 갑구 및 을구에 등기된 권리들은 강제경매 개시결정 이전에 설정되었거나, 말소기준권리 이후에 등기되어 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(HUG)의 박진혁 임차인이 보증금 60,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

전입일자는 2019년 11월 7일, 확정일자는 2019년 10월 16일입니다.

그러나 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 권리분석 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정되었습니다.

또한, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 7번 주택임차권등기가 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수 여부

상기 임차인 분석 결과에 따라, 본건 경매 진행 시 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 양호한 편입니다. 주거지 내 상업 시설의 발달로 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층 101호입니다.

외벽은 적벽돌 치장쌓기 마감이며, 창호는 하이샷시 창호입니다.

건물 내에는 급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지에 관하여 별도 등기가 존재하나, 본건 부동산(건물)과는 관련이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자에게 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 등의 특이사항은 권리분석 결과 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 위험은 없는 것으로 판단되나, 관련 서류를 재확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 용현동 소재 다세대주택으로, 주변 환경이 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다. 강제경매 물건으로 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다. 감정가 대비 주변 실거래가 수준을 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 부동산 강제경매 물건으로 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건들의 실거래가 분석 결과, 본건과 면적 및 건축 연도 등을 고려할 때 3.3㎡당 시세는 약 155만원에서 204만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이에 따라 본건(건물면적 34.77㎡)의 적정 시세는 약 5,380만원에서 7,100만원 범위로 추정됩니다.

감정가 79,000,000원과 최근 실거래가격을 고려했을 때, 보수적인 접근으로 7,000만원에서 7,500만원 사이의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가 범위는 7,000만원 ~ 7,500만원이며, 최적 입찰가는 7,200만원 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.