나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511373 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 OOOOO OOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의오거리 남서측 인근에 위치하는 숭의엠타운
2층 203호로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서 제반 주거
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 9층 건물내 2층 203호로서

외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 부정형 토지로서 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 폭 약8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 숭의동 302-8, 302-10, 302-67, 302-9 :
공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한
구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률}, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)){교육환경 보
호에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-
08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.
- 숭의동 302-66 :
일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육
제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역
(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)){교육환경 보호에 관한 법률}, 과밀억제권역
{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정
기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-주택임차권 2022년 11월 28일 인천지방법원의 임차권 등기명령(2022카임11786)
임차보증금: 금277,000,000원
확정일자: 2022년 5월 25일
임차권자: 이혜지(940421-*******)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511373 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 302-8 숭의엠타운 2층 203호

용도: 오피스텔

감정가: 231,000,000원

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.31㎡ (약 4.63평)

건물면적: 79.47㎡ (약 24.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 숭의엠타운

층수: 9층 건물 내 2층 203호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕

준공일자: 2018년 11월 30일 (사용승인일)

총 세대수: 32세대

건축물 주용도: 업무시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의오거리 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로서, 제반 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 부평세무서장 압류 (2023.04.12)

진행 중인 경매: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.08.07)

말소 예정 권리: 소유권 관련 사항, 부평세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택임차권 (을구 3번)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

임차보증금: 277,000,000원

확정일자: 2022년 5월 25일

전입일자: 2022년 6월 7일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 권리 분석 결과

본 건의 말소기준권리는 부평세무서장의 압류(갑6)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리(소유권 관련, 압류, 주택임차권 등)는 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 이혜지씨는 대항력이 없으며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 말소동의 확약서를 제출하였으므로, 임차인의 보증금 277,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 본 건은 권리상 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 숭의동은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 지역 주민을 위한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 숭의오거리 인근으로 상권이 형성되어 있으며, 일상 소비를 위한 소규모 상점 및 서비스 시설이 다수 분포합니다.

4.2. 건물 용도

숭의엠타운은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변 지역의 복합적인 용도 구성에 부합합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

숭의오거리 인근에 위치하여 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 건물 설비

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 강제경매를 신청한 상황입니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG가 보증 업무 또는 미분양 주택 인수 등으로 인해 채권화되었을 가능성을 시사하며, 이는 복잡한 권리 관계를 정리하는 과정으로 해석될 수 있습니다. 그러나 권리 분석 결과, 임차권이 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 법규상 제한

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인에 한해 토지거래계약허가구역(2025.08.21 지정, 2025.08.26~2026.08.25)으로 지정된 점은 외국인 투자 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 숭의엠타운 2층 203호는 감정가 2억 3,100만원의 오피스텔입니다. 임차권 등기 및 HUG의 개입이 있었으나, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소동의로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주상복합 지역 내에 위치하여 주거 및 업무 목적으로 활용 가능합니다. 권리상 특별한 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 임차인 보증금 0원 인수.

* 역세권 인접: 숭의오거리 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 생활 편의시설 접근성: 주변 상업시설 및 주거시설 밀집 지역.

* 안정적인 오피스텔 임대 수익 기대: 주거 및 업무 겸용으로 활용 가치 높음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 231,000,000원이며, 유사 면적(약 79.47㎡)의 주변 오피스텔 실거래가 및 시세를 종합적으로 고려했을 때, 170,000,000원에서 235,000,000원 사이의 가격대에 거래가 형성되고 있습니다. 특히, 유사 단지의 경매 물건 감정가가 본 건과 동일한 231,000,000원으로 책정된 사례가 확인되었습니다. 권리상 인수 부담이 전혀 없고, HUG의 개입으로 권리 관계가 명확히 정리될 것으로 예상되는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향한 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 235,000,000원을 제안합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.