나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511779 [1] 인천광역시 남구 문학동 351-4 파크앤빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 소성로277번길에 위치하며,
주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 및 ""문학IC"" 등이 소재함.

건물의 구조

2002년 1월에 사용승인된
철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중
2층 201호로서,
외벽: 드라이비트 마감
창호: PVC샷시 창호임.
(사용승인일:2002-01-05)

이용상태

공동주택(다세대주택)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각 정리된 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학)), 가축사육제한구역
(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래
계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511779 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 351-4 파크앤빌 2층201호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 소성로277번길 13-32)

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 14.17㎡ (약 4.29평)

건물면적: 34.92㎡ (약 10.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

주변환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 소성로277번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

교통상황: 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, "문학IC"가 가까워 교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태: 본건 남서측 및 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(문학), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

채권자: 서OOOOOOOOOO (인천지방법원 2025타경511779 (1) 강제경매 신청 채권자)

말소기준권리: 인천세무서장의 압류 (접수일자: 2022-09-16)

임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 77,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-04-09

* 배당신고일자: 2022-07-07

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을구 5번)으로 등기되었으나, 말소 예정이며 매각으로 소멸되는 권리로 판단됩니다. (서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출 확인)

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다. 등기부상 을구 5번 주택임차권은 말소될 예정입니다.

기타 권리: 소유권 이전 등기, 압류, 강제경매 개시 결정 등기 이력이 있습니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 분석 (2026년 5월 기준):

* 문학동 340-4 (2001년식, 59.58㎡): 118,000,000원 (약 197.9만원/㎡)

* 문학동 396-21 (2001년식, 59.58㎡): 81,000,000원 (약 135.9만원/㎡)

* 문학동 364-1 (2016년식, 45.194㎡): 121,000,000원 (약 267.7만원/㎡)

분석: 본건(2002년식, 34.92㎡)의 감정가는 80,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 229.1만원입니다. 최근 거래된 유사 연식(2001년식)의 면적이 큰 물건(59.58㎡)은 8,100만원 ~ 11,800만원에 거래되었으며, ㎡당 약 136만원 ~ 198만원 수준입니다. 본건의 감정가는 이러한 거래 사례 대비 면적 차이를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 신축 건물의 사례(2016년식, 45.194㎡)는 ㎡당 약 267.7만원으로, 본건의 감정가와 비교 시 신축 효과를 반영하고 있습니다.

결론: 본건의 감정가는 최근 시장 거래 동향 및 물건 특성을 종합적으로 고려한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건축물 구조: 본건은 2002년 1월 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브 지붕 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 PVC샷시로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 및 SGI 인수조건 변경: 물건 정보에 '선순위임차권' 및 'SGI 인수조건 변경'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 등기부 및 물건명세서상 서울보증보험(한국토지주택공사)의 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'과 관련하여 경매 절차 또는 채권자(서울보증보험) 측의 특정 조건 변경이 있을 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 재확인하는 것이 좋습니다.

공부와의 차이: 없음.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 문학동 소재 다세대주택으로, 감정가 80,000,000원에 경매 진행 중입니다.

건물 연식(2002년) 대비 적정 감정가로 판단되며, 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 없습니다.

다만, 'SGI 인수조건 변경'에 대한 명확한 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 보이며, 향후 가치 상승 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 비교적 명확하여 명도 및 인수 부담이 적음 (임차인 대항력 없음).

주거 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 지역에 위치.

실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 80,000,000원

최근 거래가 분석, 임차인 보증금, 권리관계 등을 종합적으로 고려 시, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

특히, 2026년 5월 거래된 유사 연식의 59.58㎡ 면적 물건이 8,100만원에 거래된 점, 본건의 감정가는 8000만원이며 면적은 34.92㎡로 절반가량임을 감안해야 합니다. ㎡당 가치로 환산 시 감정가가 높지 않음을 알 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 85,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 감정가를 상회하는 수준으로, 권리 인수 부담이 없고 시장 가치 상승 가능성을 고려한 보수적이지만 현실적인 제안입니다. (단, SGI 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.