나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511846 [1] 인천광역시 서구 심곡동 337-4 성우아트빌 가동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 '인천지하철 2호선 서구청역' 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철 2호선 서구청역이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 중 4층 403호로서,
(사용승인일:2001.08.11)
외벽: 드라이비트 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: 칼라새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약10미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511846 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 337-4 성우아트빌 가동 4층403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 127,800,000원

* 토지면적: 33.45㎡ (약 10.12평)

* 토지지분: 33.45㎡ (약 10.12평)

* 건물면적: 54.30㎡ (약 16.43평) (제시외 8.40㎡ / 약 2.54평 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 인천지하철 2호선 서구청역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 학교, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 인천지하철 2호선 서구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 세장형의 평지로 공동주택용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 롯데카드의 가압류(2021.06.21. 접수, 2021카단21514, 금9,387,608원)입니다.

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 을구 순위 14번 주택임차권등기(한국토지주택공사)가 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 주요 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 111,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-02

* 확정일자: 2019-09-10

* 배당신고일자: 2021-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

현재 파악된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 인천지하철 2호선 서구청역 인근에 위치하며, 주거, 업무, 상업, 교육 시설이 복합적으로 발달된 지역입니다.

인근에 학교 시설이 다수 분포하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 2026년 1월 인천 서구 심곡동 일대에서 거래된 다세대주택 사례를 분석한 결과,

* 채움빌리지(2018년식, 48.48㎡)가 15,300만원에 거래되었습니다.

* 롯데맨션(2001년식, 34.72㎡)이 6,000만원에 거래되었습니다.

* 청아빌라(1995년식, 51.9㎡)가 10,500만원에 거래되었습니다.

이는 본건과 비슷한 시기에 건축되었거나 면적대가 유사한 물건들의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활필수품 구매 및 금융, 외식 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인천지하철 2호선 서구청역 인근에 위치하며, 주변에 학교가 다수 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

구체적인 의료시설 정보는 파악되지 않았으나, 서구청역 인근 지역 특성상 종합병원 및 병의원 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.4. 자연환경

별도의 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 명시되어 있지 않으나, 일반적인 주거지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가를 받아야 합니다. (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

이는 향후 거래 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중)

본건 지역은 연희1·2 지구단위계획구역으로, 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성이 있습니다.

이는 잠재적인 가치 상승 또는 규제 강화의 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

물건명세서상 제시외 건물(8.40㎡, 약 2.54평)이 포함되어 매각되므로, 해당 부분에 대한 법적 검토 및 처리 방안을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 2호선 서구청역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

감정가는 127,800,000원으로 책정되었으며, 최근 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

권리상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 지구단위계획 입안 중인 지역이라는 점, 제시외 건물 포함 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 서구청역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거, 업무, 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 인프라가 우수합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 본건이 속한 연희1·2 지구단위계획구역의 향후 개발 계획에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,800,000원입니다.

최근 거래 사례(채움빌리지 153,000,000원, 청아빌라 105,000,000원) 및 본건의 건물 연식(2001년), 면적(54.30㎡), 층수(4층) 등을 종합적으로 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 약간 상회할 가능성이 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 지구단위계획 입안 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려할 때, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.