나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511755 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 121-33 115동 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역사 미추홀구 도화동 소재 '대화초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 공장 등이 소재하며 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 3층 304호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지, 타일, 세멘 몰탈위 페인트 등 마감.
창호 : 새시창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 장방형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 10미터의 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-02-09) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511755 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 121-33 115동 3층304호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 66,000,000원

* 토지면적: 18.07㎡ (약 5.47평)

* 건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '대화초등학교' 동측 인근에 위치.

* 주위환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 공장 등이 소재하며 제반 주위여건은 보통임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

* 주변 시설:

* 대화초등학교와 인접하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋음.

* 주거, 상업, 공장 등 다양한 시설이 혼재된 지역임.

* 지도상으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 지역 특성상 공장 등이 인접해 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권이전 (1994-12-08): 임대용

* 가압류 (2025-01-22): 한국씨티은행 (말소기준권리)

* 가압류 (2025-02-20): 신한카드

* 강제경매 (2025-08-28): 신한카드주식회사 (본건 경매 개시)

* 말소기준권리: 한국씨티은행의 가압류 (2025-01-22)

* 총 채권액: 18,064,926원 (등기부상 확인된 채권 총액)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 비고란에 별도 기재사항 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역과 근린생활시설, 일부 공장이 혼재된 지역에 위치.

* 주변에 다세대 및 연립주택이 다수 분포하고 있어 주거 지역으로서의 성격이 있음.

* 최근 거래 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 인천 미추홀구 도화동 233-1 (연립, 1983년식, 53.85㎡): 9,000만원 (약 167만원/㎡)

* 인천 미추홀구 도화동 245-8 (다세대, 1992년식, 32.76㎡): 4,500만원 (약 137만원/㎡)

* 인천 미추홀구 도화동 116-10 (다세대, 1990년식, 38.23㎡): 5,000만원 (약 131만원/㎡)

* 본건(27.90㎡, 1992년식, 3층)과 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 시세는 약 4,500만원 내외로 추정됨.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 대화초등학교가 있어 자녀 교육에 대한 접근성이 좋음.

* 편의시설: 주거지 인근으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 접근 및 버스 등 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재하거나 숨은 채권이 있을 가능성을 배제할 수 없음. 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

* 건물 노후: 1992년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 토지이용 제한: 외국인에 한한 토지거래 허가구역 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)에 해당될 수 있으므로, 매수인이 외국인인 경우 반드시 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 교통 접근성이 양호한 편임.

* 하지만 임대 관계가 불분명하고 건물 노후도가 있다는 점은 주요 리스크 요소임.

* 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 권리관계 상 인수 부담은 없어 보이나 명도 과정에서 임차인 관련 이슈가 발생할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 미추홀구 도화동 지역의 꾸준한 주거 수요.

* 대화초등학교 인근의 교육 환경은 거주 수요층에게 매력적일 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확함 (단, 임차인 미상 건은 주의).

1.8. 예상 입찰가

* 주변 다세대주택 최근 실거래가 (2026년 5월):

* 32.76㎡ (1992년식, 3층) 4,500만원 (약 137만원/㎡)

* 38.23㎡ (1990년식, 1층) 5,000만원 (약 131만원/㎡)

* 본건(27.90㎡, 1992년식, 3층)은 유사 거래 사례 대비 면적이 작고, 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때 보수적인 접근이 필요함.

* 감정가 6,600만원 대비, 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 바탕으로 약 4,000만원 ~ 4,500만원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 현 시세 대비 감정가가 높다는 점과 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 판단이 요구됨.

* 보수적 관점에서 예상 입찰가: 4,200만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.