나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72227 [1] 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 554-1 현대아파트 101동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 ""도곡초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 현대아파트 101동 15층 1502호로서, 주변은 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

단지내 포장도로를 이용하여 본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 18층건내 제15층 제1502호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 59.445, 계단식)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕소고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 남양주지원 2025타경72227 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 554-1 현대아파트 101동 15층 1502호

용도: 아파트

감정가: 402,000,000원

토지면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

토지 지분: 25.329㎡ (약 7.66평)

건물면적: 59.45㎡ (약 17.98평)

건물 지분: 59.445㎡ (약 17.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

준공연도: 1997년

1.2. 특이사항

유동화 물건, 재정비촉진지구 지정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 소재 "도곡초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 포장도로를 이용하여 본건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 지역 지구 현황

해당 물건은 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(덕소고등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 더불어 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 지정)으로 외국인 등 주택 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 12일 접수된 우리은행 근저당권(을7)으로 채권 최고액은 330,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 세부 내용은 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 11월 24일

* 배당신고일자: 2025년 11월 14일

* 대항력: 없음

주의: 상기 임차인 유 은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환 의무가 없습니다.

3.5. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전(갑구) 및 근저당, 가압류(을구) 내역이 확인됩니다. 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이나, 2025년 1월 15일 롯데카드(갑9) 및 2025년 5월 14일 신도농업협동조합(갑10)의 가압류, 2025년 8월 29일 에프더블유2503유동화전문유한회사(갑11)의 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 총 등기부 채권액은 495,829,979원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 소재한 현대아파트는 배후 주거 단지를 형성하고 있으며, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 제공받을 수 있습니다.

4.2. 재정비촉진지구 지정 효과

본 건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 지역의 계획적인 개발 및 인프라 확충이 기대됩니다. 이는 지역 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 도곡초등학교, 덕소고등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 밀집한 주거 지역으로, 현재까지 파악된 바로는 대규모 공장이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 덕소현대아파트

세대수: 982세대

총 동수: 10개 동

최고층: 21층 (본 건 15층)

사용승인일: 1997년 12월 23일

주차: 총 276대 (지상 12대, 지하 28대)

5.2. 편의 및 부대시설

단지 내 어린이놀이터, 노인정, 보육시설, 문고 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한 지하 주차장에 전기차 충전기 30대가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건으로 채권 양도 등으로 인한 법률적 관계가 복잡할 수 있으므로, 관련 서류 검토 및 전문가 상담이 필요합니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련

재정비촉진지구로 지정됨에 따라 향후 개발 계획에 따른 이주, 분담금 발생 등의 변동 가능성이 존재합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

성장관리권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 일부 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 와부읍 덕소리 현대아파트 101동 15층 1502호로, 도곡초등학교 인근에 위치합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 발전 가능성이 있으나, 유동화 물건이라는 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 명도 진행 가능.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 수익성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 최근 실거래가 340,000,000원(1층, 59.445㎡)에 비해 감정가가 402,000,000원으로 책정되어 있습니다. 이는 15층이라는 고층의 가치 및 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승분이 반영된 것으로 판단됩니다. 낙찰 후 명도 및 추가 개발 가능성을 고려하여, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 검토했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 385,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

향후 시세 동향 및 재정비촉진지구 개발 계획 발표 등에 따라 변동될 수 있으므로, 투자 결정 전 추가적인 시세 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.