나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511639 [1] 인천광역시 남동구 논현동 604-1 냇마을신영지웰 908동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 인천논현역(수인분당선), 소래포구역(수인분당선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 22층 건물 내 16층 1602호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 인접 공도에 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511639 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 604-1 냇마을신영지웰 908동 16층1602호

용도: 아파트

감정가: 553,000,000원

토지면적: 52.79㎡ (약 15.97평)

건물면적: 96.52㎡ (약 29.20평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 없음

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

아파트 정보:

아파트명: 논현냇마을신영지웰

사용승인일: 2007년 10월 27일 (준공 17년차)

총 동수: 10개동

총 세대수: 990세대

본건 층수: 16층 (총 22층 건물 중)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 지하철 인천논현역(수인분당선), 소래포구역(수인분당선) 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1 (하나은행 근저당, 2008-01-02)

채권 총액: 912,400,000원

등기부 요약:

* 소유권보존: 2007-11-01 (주식회사신영)

* 소유권이전: 2007-12-31 (서민석, 매매)

* 근저당: 하나은행 (2008-01-02, 174,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 중소기업은행 (2019-10-08, 110,400,000원) - 말소

* 근저당: 중소기업은행 (2022-09-29, 240,000,000원) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2024-11-22, 388,000,000원) - 말소

* 임의경매: 에이치에프아이오일비유동화전문 (2025-08-26, 350,400,000원) - 본 경매 사건

* 임의경매: 하나은행 (2026-06-30) - 말소 (다른 경매 개시 기록)

권리관계:

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 본 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 확인되지 않음).

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

현재 임대차 관계는 미상이나, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

특이사항:

본 건은 중복사건 및 유동화물건으로, 관련 절차 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성:

본 물건이 위치한 인천광역시 남동구 논현동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집된 대표적인 주거 지역입니다.

근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 생활 환경이 우수합니다.

주요 시설:

* 교육시설: 인천논현고등학교 (인근 위치), 다수의 초.중.고등학교 소재.

* 교통시설: 인천논현역, 소래포구역 (수인분당선), 다수의 시내버스 노선.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용 가능. (주변 상권 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 소래포구역 인근의 어시장 등은 계절별/시간별로 영향을 줄 수 있습니다.)

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

아파트명: 논현냇마을신영지웰(9단지)

주소: 인천광역시 남동구 논현동 604-1

사용승인일: 2007년 10월 27일

총 동수: 10동, 총 세대수: 990세대

건축물 정보:

구조: 철근콘크리트구조

건물: 22층 중 16층

전용면적: 96.52㎡ (약 29.20평)

분양면적: (별도 명시된 자료 없음. 전용면적 대비 통상 1.2~1.5배 수준으로 추정)

외벽: 몰탈위 페인팅마감 등.

창호: 새시 창호.

설비내역:

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등 기본 설비 구비.

주차:

총 주차대수: 1,709대 (단지 전체 기준)

옥외주차: 169대, 실내기계식주차: 1,540대

세대당 주차 가능 대수: 약 1.72대/세대 (단지 기준)

관리사무소 연락처: 032-441-0661

6. 잠재적 리스크

법률 및 행정적 리스크:

* 중복사건, 유동화물건: 본 건은 중복 경매 사건이거나 유동화된 자산과 관련된 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡성이 존재할 수 있습니다. 잔금 납부, 등기 이전에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등에 한해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되었으나, 본 경매 시점(2026년)에 따라 해당 여부를 재확인해야 합니다. (본 경매의 낙찰인이 외국인일 경우 관련 규정 확인 필요)

기타 리스크:

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 권리분석상 특이사항 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 신축 17년차 아파트로, 역세권(인천논현역, 소래포구역)에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 환경을 제공합니다.

건물 상태 양호, 권리관계가 명확하여 낙찰 시 소유권을 안전하게 이전받을 수 있습니다.

다만, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특성이 있어, 입찰 전 관련 절차와 서류에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 더블 역세권(수인분당선) 및 잘 갖춰진 주거 인프라.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권 확보 가능.

* 잠재적 가치 상승: 지역 내 신축 아파트 공급 및 교통망 확충으로 인한 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

본 건과 동일 면적(96.52㎡)의 아파트는 2026년 6월 29일 15층에서 503,000,000원(5억 3백만원)에 거래되었습니다.

감정가는 553,000,000원 (5억 5천 3백만원) 입니다.

시세 분석:

최근 실거래가가 감정가의 약 91% 수준으로 형성되어 있으며, 이는 현재 시점에서 합리적인 수준으로 평가됩니다.

추천 입찰가:

경쟁 정도 및 낙찰 희망가에 따라 다르겠으나, 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 520,000,000원 ~ 545,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보다 적극적인 입찰을 원할 경우 540,000,000원 ~ 550,000,000원 수준도 가능할 수 있습니다.

본 건은 유동화 물건으로, 입찰 전 법원 집행관실이나 경매 컨설턴트와 상담하여 구체적인 절차 및 잠재 리스크를 확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.