나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72246 [1] 경기도 가평군 가평읍 금대리 842-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.09.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 금대리 소재 <경기도 교직원 가평수덕원> 서측 근거리에 위치하고, 주위는 펜션, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 남동측 근거리로 버스정류장이 소재하나 운행대수 및 운행간격등을 고려시 대중교통상황은 불편시되고, 남동측으로 391번 지방도가 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)는 축대 등으로 조성한 2필 일단의 부정형의 완경사지 토지로, 공부상 단독주택(다가구주택)이나 현황 풀빌라 펜션 건부지로 이용중임. 기호(6)(7)은 인접토지대비 완경사인 부정형의 토지로, 지목 및 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)(2) 북동측으로 노폭 4~6m 내외의 포장도로(기호(6)(7))에 접하고 기호(6)(7)은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(2022-03-07)임. 기호(2)(6)(7): 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적및건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 대지조성을 위한 석축 및 울타리 등은 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3)(4) 철근콘크리트구조 경량철골구조 경사지붕(철근콘크리트구조) 지상2층 건물로서, (사용승인일: 2017.10.12) 외벽: 벽돌마감 등 내벽: 타일 및 몰탈위 페인트마감 등 바닥: 타일붙임 등 창호: 알미늄섀시 창호 등임. 기호(5) 철근콘크리트구조 평스라브및경사지붕(철근콘크리트구조) 지상2층 건물로서, (사용승인일: 2017.10.12) 외벽: 벽돌마감 등 내벽: 타일 및 몰탈위 페인트마감 등 바닥: 에폭시, 타일붙임 등 창호: 알미늄섀시 창호 등임.

이용상태

기호(3)(4) 공부상 단독주택(다가구주택)이나 현황 풀빌라 펜션(동별 객실 2개호)으로 이용중임. 기호(5) 공부상 소매점이나 현황 펜션의 관리실(사무실 및 숙소)로 이용중임. (후첨 건물내부이용도 및 사진용지 참조)

설비내역

상하수설비, 위생설비, 전기설비, 천정형 냉난방설비, LPG 및 전기보일러에 의한 난방설비 등 설비 갖춤. 기호(3)(4)는 건물 내부에 수영장과 외부에 야외 스파설비를 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호(3)(4)공부상 단독주택(다가구주택)이나 현황 풀빌라 펜션(동별 객실 2개호)으로 이용중임. 기호(5) 공부상 소매점이나 현황 펜션의 관리실(사무실 및 숙소)로 이용중임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72246 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 가평읍 금대리 842-1 (도로명주소: 경기도 가평군 쇠내골길 65-11)

* 용도: 근린시설 (현황: 풀빌라 펜션, 관리실)

* 감정가: 1,815,907,140원

* 토지면적: 3217.00㎡ (약 973.19평)

* 건물면적: 465.99㎡ (약 140.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 가평군농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 가평군 가평읍 금대리 소재 <경기도 교직원 가평수덕원> 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 펜션, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 남동측 근거리에 버스정류장이 있으나 운행 대수 및 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 남동측으로는 391번 지방도가 접해 있습니다.

* 도로: 토지는 북동측으로 노폭 4~6m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 현황 도로로 이용 중인 필지도 포함됩니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 소유권 이전 및 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 기재되어 있으나, 말소기준권리(2023.04.13. 농업협동조합자산관리회사 근저당) 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존 및 다수의 근저당, 임의경매 개시 결정 등기가 기재되어 있으나, 말소기준권리(2023.04.13. 농업협동조합자산관리회사 근저당) 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권 . 전입일자: 2017-11-06. 대항력: 있음. 보증금: 0원. 차임: 0원.

* 임차인: 용 . 전입일자: 2021-07-29. 대항력: 있음. 보증금: 0원. 차임: 0원.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 관련 특이사항: 본건에는 대항력 있는 임차인 권 , 용 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 농업협동조합자산관리회사에서 제출한 임대차계약확인서에 따르면 상기 임차인들은 무상거주자로 확인되었습니다. 금액이 미상(0원)이라도 법률적 검토가 필요하며, 명도 진행 시 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 가평군 가평읍 금대리 지역에 위치하며, 주변에 펜션, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전원적 입지입니다.

* 주된 이용 목적은 관광 및 휴양시설(펜션) 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주요 상업 시설이나 편의 시설은 인근 읍내로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통은 대중교통 이용에 다소 불편함이 있으며, 차량 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

* 편의시설, 의료시설, 교육시설 등 기본적인 생활 인프라는 인근 읍내 지역에 집중되어 있을 가능성이 높습니다.

* 지역적으로는 조용하고 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 0원이라는 점은 특이하나, '대항력 있음' 표기로 인해 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 무상거주자라는 사실 관계가 명확히 입증되어야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제는 향후 토지 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 수목은 인수 후 처리 방안을 고려해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

* 펜션 운영 관련: 경쟁 펜션과의 차별화, 계절적 요인, 홍보 마케팅 전략 등이 수익성과 직결됩니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 폐기물매립시설 설치 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 가평군이라는 관광 명소에 위치한 펜션 부지 및 건물로, 투자 및 운영 가치가 잠재적으로 존재합니다.

* 현재 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 가장 중요하게 고려해야 할 리스크입니다.

* 토지 이용 제한 사항과 주변 환경을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가평 지역의 관광 수요를 활용한 펜션 사업 운영 가능성.

* 명확한 권리관계(대부분 말소 예정)로 인한 비교적 안전한 낙찰 가능성 (임차인 이슈 해결 시).

* 잘 갖춰진 풀빌라 시설은 관광객 유치에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 1,815,907,140원을 기준으로 하되, 임차인 명도 비용, 제반 규제 사항, 지역 내 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 상세한 시장 조사를 생략하고, 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 결정될 가능성이 있으나, 임차인 리스크 및 주변 시세를 반영하여 차후 전문가와 함께 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.