나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1528 [1] 인천광역시 서구 가좌동 78-33 진성빌라 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천가정 초등학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제지하층 제2호로서,
(사용승인일: 1993.07.06)
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 창호 : 알루미늄 및 플라스틱 창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨 ""건물내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류(폭 8M 미만))(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8.26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1528 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 78-33 진성빌라 지하층2호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제지하층 제2호

사용승인일: 1993년 07월 06일

1.3. 면적 및 감정가

감정평가액: 30,000,000원

토지 면적: 20.87㎡ (약 6.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.52㎡ (약 8.93평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '인천가정 초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(접수일자 2013.05.28, 채권액 27,500,000원)보다 후순위인 각종 가압류(삼성카드, 신한카드, 페퍼저축은행, 서민금융진흥원)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 91,467,735원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 대상 물건의 임대 관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 가좌동 일대는 주거 기능과 함께 일부 공업 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 교육시설(인천가정초등학교)이 인근에 있어 주거 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 생활편의시설

인근 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능하며, 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성은 보통으로 판단됩니다.

4.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역 지정

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인의 주택용도 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 거래 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5.3. 건물 노후화

건축년도가 1993년으로, 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.4. 지하층 물건

지하층에 위치하여 채광, 통풍 등에서 지상층 물건 대비 선호도가 낮을 수 있으며, 습기 등 관리 부담이 있을 수 있습니다.

5.5. 지역적 특성

가좌동 일대는 일부 공업 및 산업단지가 인접해 있어, 주거 환경의 쾌적성 측면에서 부정적인 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 다세대주택 지하층으로, 인천가정초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 감정평가액은 3천만원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 주변 유사 물건들이 평당 800만원대 이상의 가격으로 거래되고 있음을 감안할 때, 본 물건의 감정가는 시장가치 대비 상당히 낮은 수준입니다.

권리 분석 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 임대 관계가 미상이고 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 결정 전 면밀한 현장 조사와 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 낮은 감정가 및 시세 차익 기대

감정평가액이 시세 대비 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력이 있습니다.

7.2. 일괄매각을 통한 토지 권리 확보

토지와 건물이 일괄 매각되어 토지 소유권 문제 없이 건물 이용이 가능합니다.

7.3. 재개발/도시재생 가능성

가좌동 지역의 개발 계획 및 도시재생 사업 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택의 실거래가를 분석한 결과, 평당 약 810만원에서 920만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본 물건의 전용면적은 약 8.93평이므로, 시장가치를 대략 7,200만원 ~ 8,200만원으로 추정할 수 있습니다.

감정가는 30,000,000원으로, 이는 시장가치의 35%~41% 수준에 불과합니다. 최저매각가격이 감정가 수준으로 책정될 경우, 매우 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하고, 시세 차익 기대감이 높으나, 임대 관계 미확인, 지하층, 건물 노후화, 토지거래허가구역 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

적정 입찰가 범위는 시장가치의 70%~85% 선으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

본 입찰가는 현 시세 및 주변 거래 사례를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 물건의 최저매각가격, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.