나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511903 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 550 부평캐슬앤더샵퍼스트 104동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 ""산곡북초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선 ""산곡역""이 소재하
는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2024년 10월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층건 내
제15층 제1503호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 석재 붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있
음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 28미터 내외, 동측 및 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 :
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(청천1 재개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 정비구역(청천1구역주택재개발)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)임

기호 2 :
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(청천1 재개발사업지구), 정비구역(청천1구역주택재개
발)<도시 및 주거환경정비법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
주차장기타(저촉)<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)임

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511903 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 산곡동 550 부평캐슬앤더샵퍼스트 104동 15층1503호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

791,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 46.21㎡ (약 13.98평)

* 토지지분: 46.2134㎡

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.9365㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

안OO

1.9. 특이사항

재개발구역

1.10. 주의사항

제공된 정보 없음

1.11. 특수물건정보

재개발구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "산곡북초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 "산곡역"이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 단지 동측으로 폭 약 28미터, 동측 및 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(청천1 재개발사업지구), 상대보호구역, 정비구역(청천1구역주택재개발), 과밀억제권역입니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요합니다. (허가 기간 만료 예정)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 555,500,000원)

* 소멸되는 권리: 을1(근저당), 갑3(압류), 갑4(강제경매), 갑5(가압류), 을2(근저당), 갑6(압류) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

* 총 채권액: 771,912,573원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 조건은 현장 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

* 본건이 소재한 인천광역시 부평구 산곡동 일대는 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 부평캐슬앤더샵퍼스트

* 주소: 인천광역시 부평구 산청로 60 (산곡동 550번지)

* 동/호수: 104동 15층 1503호

* 사용승인일: 2024년 10월 18일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

* 총 층수: 27층 (본 건물 기준)

* 전용면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: (제공된 정보 없음)

* 단지 규모: 12개동, 총 1623세대

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 주차: 단지 내 총 2134대 주차 가능하며, 지하주차대수 2102대입니다. 해당 동(104동)은 지하 주차 35대가 별도 확보되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육시설

* 인근에 산곡북초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 롯데마트, 아이즈빌 아울렛, CGV 부평 등 상업시설도 근처에 위치합니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

* 현재까지 조사된 정보에 따르면, 주변 지역에 특별한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역

* 본건은 청천1구역 주택재개발 정비구역에 포함되어 있어, 장기적으로는 지역 가치 상승이 기대되나, 현재 진행 중인 재개발 사업으로 인한 소음, 먼지 등 불편함이 발생할 수 있습니다. 또한, 재개발 사업 진행 상황 및 완료 시점에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 하므로 거래 절차상의 번거로움이 수반될 수 있습니다. (허가 기간 만료 예정)

6.3. 미확인 임대차 관계

* 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어 실제 점유자가 있는지, 있다면 법적 대항력이 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축급 아파트로 입지 및 교통 환경이 양호하며, 재개발 사업 진행에 따른 향후 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 다만, 재개발 구역 내에 위치하여 사업 진행 상황에 따른 변수가 존재하며, 토지거래허가구역 지정 등의 일부 제약사항이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰 시 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 아파트로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 지하철 7호선 산곡역 역세권 및 편리한 교통망.

* 청천1 재개발 사업 완료 시 상당한 시세 상승 기대.

* 재개발 구역 내로 향후 발전 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 791,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 84.94㎡ (약 25.70평)과 유사한 면적(84.9365㎡)의 21층이 2026년 4월 보증금 45,000만원에 월세 0원으로 계약되었습니다. 이는 실질적인 매매가를 가늠하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 비교 대상인 72.6394㎡(약 22평) 면적이 26층에서 70,000만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 963,671원/㎡입니다.

* 본건의 면적(84.94㎡)에 이를 적용 시, 약 818,280,000원 수준의 가치로 추정할 수 있습니다.

* 최근 시세는 5.9억 ~ 7.0억 원 범위로 일부 정보에서 확인됩니다.

* 종합 고려사항:

* 최근 매매가, 감정가, 재개발 이슈, 건물 연식 등을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 7억 5천만원 ~ 8억 2천만원 범위로 판단됩니다.

* 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득 가능성을 고려해야 합니다.

* 다만, 재개발 구역 내의 불확실성 및 토지거래허가구역 지정(만료 예정)은 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 제안: 750,000,000원 ~ 780,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.