나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64050 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 4층416호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 「가좌초등학교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 도시형생활주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 지상4층 건물 제4층 제416호 임

외벽 : 석재붙임 및 판넬 마감 등
창호 : 새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「원룸형도시형생활주택」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등 소화설비, E/V설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 「근린생활시설 및 도시형생활주택」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북동측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로, 남동측으로 노폭 약 25~30m 내외 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(가좌구역) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경64050 (1)

경기도 고양시 일산서구 가좌동 158-2 네이처 4층 416호

연립주택

316,000,000원

토지면적: 33.57㎡ (약 10.15평)

토지지분: 33.57㎡ (약 10.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.64㎡ (약 12.29평)

건물지분: 40.64㎡ (약 12.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: (별도 명시 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

주위환경:

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 「가좌초등학교」 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 도시형생활주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로1류(폭 20m~25m) 접합.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

인접도로 상태:

물건지 토지는 북동측 약 20m 폭의 포장도로, 남동측 약 25~30m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 222,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-21

* 확정일자: 2022-02-07

* 배당신고일자: 2025-02-20

* 대항력: 있음

* 비고: 1차 보증금 감액분 43,000,000원

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 29일 접수된 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(사건번호 2025타경64050)입니다.

인수되는 권리:

등기부 을구 1번의 주택임차권(정지우, 채권금액 265,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 임차인의 전입일자(2022. 2. 21)와 확정일자(2022. 1. 7)는 말소기준권리보다 선순위입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권, 권리자 정지우, 권리금액 265,000,000원, 말소: 인수.

* 갑6: 강제경매, 권리자 정지우, 권리금액 222,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리).

총 채권액:

등기부상 채권 총액은 265,000,000원입니다. (을구 1번 주택임차권 금액 기준)

4. 건물 및 생활정보

건물 구조:

벽식구조 철근콘크리트슬라브 지붕 건물로, 본 물건은 지상 4층 중 4층 416호입니다.

외벽: 석재붙임 및 판넬 마감 등

창호: 새시 창호 등

이용 상태:

집합건축물대장 기준 상 「원룸형 도시형생활주택」으로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 상권 및 시세분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 네이처 (본건 건물): 2021년식, 31.27㎡(약 9.46평), 4층, 2026년 1월 8일 12,900만원에 직거래. (면적당 약 412.5만원/㎡)

* 퍼스트캐슬2동 (인근 신축): 2023년식, 59.39㎡(약 17.97평), 4층, 2025년 4월 10일 46,000만원에 직거래. (면적당 약 774.5만원/㎡)

* 차우빌2동 (인근): 2016년식, 66.96㎡(약 20.25평), 3층, 2026년 5월 29일 19,900만원에 중개거래. (면적당 약 297.2만원/㎡)

본건 감정가: 316,000,000원 (40.64㎡ 기준, 면적당 약 777.5만원/㎡)

시세 분석:

본건과 동일한 '네이처' 건물 내 31.27㎡ 면적 물건이 2026년 1월 12,900만원에 거래된 점은 감정가(31,600만원) 및 인근 신축 건물(퍼스트캐슬2동) 시세(약 774.5만원/㎡) 대비 현저히 낮은 시세를 보여줍니다. 이는 해당 거래의 특수성(예: 직거래, 특수한 상황 등)을 시사할 수 있습니다.

인근 신축 건물인 퍼스트캐슬2동의 면적당 가격(약 774.5만원/㎡)과 본건의 감정가 기준 면적당 가격(약 777.5만원/㎡)이 유사한 수준입니다. 이를 토대로 본건 40.64㎡의 시장 가치를 약 315,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'인 정지우 씨의 보증금 222,000,000원입니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위이며, 등기부상 주택임차권(265,000,000원)이 매수인에게 인수되는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적으로 부담해야 할 금액이 상당함을 의미합니다.

권리관계 복잡성:

등기부상 '을1' 주택임차권이 인수되므로, 낙찰자는 임차인과의 법적 관계 및 보증금 반환 문제를 직접 해결해야 할 수 있습니다.

미확인 사항:

임대관계 등 기타 상세 내역은 미상으로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 조건을 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

가좌초등학교 인근:

학교 인근 지역으로 교육 환경이 양호하며, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

원룸형 도시형생활주택:

1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주거 공간으로서의 수요가 꾸준할 수 있습니다.

교통 접근성:

주요 도로와 인접하고 버스 정류장이 가까워 출퇴근 등 교통이 편리한 편입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 316,000,000원입니다. 주변 학군 및 교통 편의성은 양호한 편입니다.

하지만, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인 정지우 씨는 222,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 등기부상 주택임차권 또한 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 것으로 명시되어 있어, 총 인수 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

인근 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 면적(40.64㎡)과 감정가(316,000,000원)는 신축 건물의 시세와 유사한 수준이나, 동일 건물 내 소형 평수의 거래 사례는 매우 낮은 가격으로 거래되어 시세 편차가 크게 나타나고 있습니다.

따라서 본건 투자는 임차인과의 관계 해결, 인수되는 보증금 부담 등을 면밀히 검토해야 하며, 실질적인 투자 가치는 예상 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 투자 비용 대비 미래 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 316,000,000원으로, 주변 시세 및 신축 건물의 면적당 가격을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 222,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 해당 물건의 실질적인 시장 가치에서 인수될 보증금을 제외한 금액을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

추정 시장 가치: 약 315,000,000원

인수될 보증금: 222,000,000원

따라서, 실질적으로 취득 가능한 가격 수준을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 93,000,000원 (315,000,000원 - 222,000,000원)

이는 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 가치에 기반한 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 법원 명세, 현장 조사 결과, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인과의 협상 가능성 등을 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.