나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4950 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층에프비217호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 ""향동초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 아파트단지, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 동측 인근 향동로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등
제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건 내
제지하2층 FB217호, FB218호, FB230호, FB231호 로서
사용승인일 2024.01.10.

외벽: 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임.
(후첨 '사진용지' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 공장(지식산업센터), 지원시설
(근린생활시설, 운동시설) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각 노폭 약20m, 약35m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

향동동 391 :준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-04-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 공공주택지구, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역), 도로구역(2024-11-29)(시도93호선), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경4950 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층에프비217호

용도: 지식산업센터

감정가: 216,000,000원

토지면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

건물면적: 42.11㎡ (약 12.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 지하2층 FB217호

사용승인일: 2024년 01월 10일

외벽: 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등

내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 및 인테리어 마감 등

창호: 강화유리 창호 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측 인근 향동로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

향후 고양선 향동지구역 신설 및 수도권 광역급행철도(GTX) 창릉역 연계 가능성이 있습니다.

2.3. 도로상태

본건 남측 및 동측으로 각 노폭 약 20m, 약 35m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 소로3류, 중로1류에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역(수색비행장), 제한보호구역, 도로구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2024-04-30 접수, 840,000,000원)

현재 진행 중인 임의경매 개시결정 등기 존재 (국민은행, 714,006,364원)

등기부채권 총액: 840,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 4,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024-11-28

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 미기재

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본건은 지식산업센터로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설)로 이용 중입니다.

4.2. 인근 상권 현황

본건이 속한 향동지구는 고양시의 자족기능 강화 목적과 함께 개발된 지역으로, 아파트 단지 및 다양한 상업·업무시설이 혼재되어 있습니다.

최근 인근의 유사 지식산업센터(현대테라타워 DMC, GL메트로시티 향동 등)들이 입주율 상승세를 보이며 회복세를 나타내고 있으며, 점심시간 등 특정 시간에는 상업시설 이용객이 많습니다.

다만, 일부 분석에 따르면 향동지구는 세대 수 대비 상가 수가 많아 경쟁이 치열할 수 있다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 향동초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 상업·업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 쾌적성

인근에 망월산과 봉산 등이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입지 제한 사항

본건 토지는 비행안전제5구역(수색비행장), 제한보호구역, 도로구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 주변 혐오/기피시설 가능성

창릉신도시 개발과 관련하여 열병합발전소 및 폐기물처리시설 설치 논란이 있으며, 이러한 시설들이 향동지구와 인접한 지역에 배치될 가능성이 제기되어 주민들의 반발이 있습니다. 특히, 수색비행장으로 인한 비행안전구역 설정이 시설 입지에 영향을 미치고 있습니다. 서울시의 기피시설(쓰레기 소각장 등)과 관련하여 인근 경기도 지자체와의 갈등 사례도 있습니다. 본건 건물 자체에 대한 직접적인 혐오시설 연관성은 없으나, 지역 전체의 주거 및 생활 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 고려해야 합니다.

6.3. 임차인 관련 주의사항

임차인 김 의 경우 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 관련 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2024년 1월 사용승인)인 지식산업센터로, 향동지구라는 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 다양한 생활 편의시설이 혼재되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

그러나, 다수의 토지이용 제한 사항과 더불어 주변에 잠재적으로 배치될 수 있는 기피/혐오시설(폐기물처리장, 발전소 등)에 대한 주민 민감도 및 지역 사회의 갈등 요인이 존재한다는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 임차인의 대항력은 없으나 관련 정보가 일부 미비하여 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 1월에 사용승인된 비교적 최신 건물로, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 개발 지역: 향동지구는 고양시의 자족 기능 강화를 위한 계획 지구로, 지속적인 개발 및 인프라 확충이 기대됩니다.

* 다양한 용도: 지식산업센터뿐만 아니라 근린생활시설, 운동시설 등이 함께 있어 복합적인 가치 창출이 가능합니다.

* 교통망 개선 기대: 향후 GTX 및 도시철도 노선 신설 등 교통망 개선이 예정되어 있어 접근성이 더욱 향상될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 216,000,000원을 기준으로, 인수 보증금이 없으므로 해당 금액을 제외하고 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 물건의 채무 총액(840,000,000원)이 감정가 대비 높은 수준이며, 주변 지역의 공실률 및 임대료 수준, 향후 예상되는 개발 이슈(특히 기피시설 관련) 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 예상 임대 수익률 분석 등의 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.