나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63922 [1] 경기도 파주시 목동동 1134 골든타워 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건(기호1 및 기호2 이하 '본건')은 경기도 파주시 목동동 소재 '산내초등학교'
남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위아파트단지, 단독주택단지, 주상복합건물,
근린생활시설, 각급학교, 운정호수공원, 근린공원 등이 혼재하는 아파트주변
상가지대로서 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어
대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 105호 및 106호로서
외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감,
내벽은 몰탈위 페인팅 마감,
창호는 칼라샷시 창호 입니다,

이용상태

본건 중 기호1(105호)는 미싱공방으로 이용하고 있고
기호2(106호)는 애견미용원으로 이용하고 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 시스템냉방설비, 옥내소화전, 승강기,
지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세로장방형의 평지로 집합상가의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 35m, 그리고 북측으로 노폭 약 12m의 포장도로에
접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역,
대로3류(폭 25m~30m)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구
(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2022-03-02)(동패유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에
관한 법률>

공부와의 차이

*본건 건물의 연면적은 2,192.5㎡로서 그 내역에 있어 공부상 다음과 같이
차이가 있습니다.
-등기부상 면적 내역: 1층~5층 연면적 2,192,5㎡
-건축물대장 면적 내역:지1층~지2층 연면적 728.71㎡
1층~5층 연면적 1,463.79㎡

*본건 기호1 및 기호2의 이용상황 차이
-기호1 공부상 용도: 소매점
기호1 이용현황: 미싱공방(의류재봉업)
-기호2 공부상 용도: 소매점
기호2 이용현황: 애견미용원

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 등기부상 면적은 1층~5층 연면적 2,192.5㎡이나 건축물대장상 지1층~지2층 연면적 728.71㎡와 1층~5층 연면적 1,463.79㎡를 합한 2,192.5㎡로 공부상 차이가 있음.
2. 공부상 용도 소매점이나 현황 미싱공방임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63922 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프아이에스에이치2506유동화전문유한회사

감정가: 628,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 파주시 목동동 1134 골든타워 1층 105호

건물용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설 / 현황: 미싱공방)

토지면적: 18.18㎡ (약 5.50평)

건물면적: 41.62㎡ (약 12.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경기도 파주시 목동동 소재 산내초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 단독 주택 단지, 주상복합 건물, 근린생활시설, 각급 학교, 운정호수공원, 근린공원 등이 혼재하는 아파트 주변 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 여건

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 물건은 남측으로 노폭 약 35m의 대로와 북측으로 노폭 약 12m의 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역

* 준주거지역

* 제1종지구단위계획구역

* 대로3류 (폭 25m~30m)

* 중로3류 (폭 12m~15m)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (동패유치원)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 이훈희 (2018.12.12)

* 근저당: 수협은행 (1,192,800,000원)

* 임의경매 개시 결정: 에프아이에스에이치2506유동화전문유한회사 (729,792,505원)

* 압류: 파주시 (징수과-00 1003)

3.2. 말소기준 권리 및 소멸 예정 권리

말소기준 권리는 2021년 2월 26일 접수된 수협은행의 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준 권리보다 후순위인 임의경매, 압류 등의 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김봄

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 2월 6일

* 확정일자: 2025년 3월 6일

* 배당신고일자: 2025년 9월 26일

* 대항력: 없음

* 임차인 김봄은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없으며, 배당 절차에 따라 배당받게 됩니다.

3.4. 권리 분석 요약

총 등기부 채권액은 1,192,800,000원입니다.

낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 인수 부담이 없는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요 및 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 주택 단지가 인접하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되며, 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 본 물건 자체는 제2종 근린생활시설로 분류되어 있으며, 현재 미싱공방 및 애견미용원으로 이용 중입니다.

* 인근에 다양한 소매점, 음식점, 학원, 병원 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다. (구체적인 시설은 현장 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 산내초등학교 (도보 거리)

* 동패유치원 (본 물건 주변 상대보호구역 지정)

5.2. 편의 시설

* 인근에 마트, 편의점, 병원, 약국 등의 편의 시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (정확한 위치는 지도 검색 및 현장 확인 필요)

5.3. 녹지 및 휴식 공간

* 운정호수공원, 근린공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 차이 (면적 및 용도)

* 건축물대장상 연면적 기재 방식 (지하층 포함 여부) 및 등기부상 연면적 기재 방식에 차이가 존재합니다. (총 연면적은 2,192.5㎡로 동일하나, 층별 및 지하층 포함 여부에 대한 공부상 차이로 추후 민원 발생 가능성이 있습니다.)

* 건축물대장상 용도는 소매점이나, 현재 105호는 미싱공방, 106호는 애견미용원으로 이용되고 있습니다. (이는 제2종 근린생활시설 용도 내에서 허용될 수 있으나, 인허가 및 위법건축물 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

6.2. 유동화 물건 특성

* 본 물건은 유동화된 채권 관련 물건이므로, 채권 회수 과정 및 이해관계가 복잡할 수 있습니다. (경매 절차 자체는 법원에 의해 진행되므로 직접적인 문제는 없으나, 관련 서류 및 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.)

6.3. 기타 고려 사항

* 전반적인 상가 시장 상황 및 공실률 추이, 임대료 변동 가능성 등을 고려해야 합니다.

* 주변 지역 개발 계획 및 교통망 변화 등 미래 가치 변동 요인을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 목동동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 갖춘 상가입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 상태가 양호하며, 승강기, 주차장 등 편의 시설을 갖추고 있습니다.

등기부상 인수해야 할 권리나 임차인의 보증금은 없어 권리 분석상 부담이 없습니다.

다만, 공부상 면적 표기 차이 및 현황 용도와 공부상 용도의 불일치는 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

전반적으로 상권 입지는 우수하나, 상가 투자 시 고려해야 할 시장 상황 및 공실 위험 등을 충분히 검토한 후 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대단지 아파트 밀집 지역 내 상가로 안정적인 잠재 고객 확보 가능.

* 권리상 안전성: 말소기준 권리보다 후순위 권리 모두 소멸되며, 인수할 보증금 없음.

* 현황 이용: 현재 운영 중인 업종(미싱공방, 애견미용원)으로 즉시 수익 창출 가능성.

* 건물 시설: 승강기, 지하 주차장 등 편의시설이 구비되어 있어 임차인 확보 용이.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 극대화.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 가치, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 628,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 추가적으로 조사하여 결정해야 합니다.

* 주변 유사 상가의 최근 실거래가 및 현재 호가 분석

* 해당 상권의 평균 임대료 수준 및 공실률 조사

* 건물 상태 및 관리 상태 현장 확인

* 향후 지역 개발 계획 및 상권 변화 예측

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 더불어 부동산 전문가와의 상담을 권장합니다.

초기 조사 결과, 권리 인수 부담은 없으나, 상가 시장의 경쟁 환경 및 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

(참고: 현재 정보만으로는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.