나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5007 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 201동 2층209-2호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 지하철 3호선 ""원흥역"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 ""원흥역""
이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 3층 건 내 제2층 제209-2호로서,
외벽 : 외장타일 붙임 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등

이용상태

공부상 판매시설이며, 현황 음식점(상호 : 송원스키야키샤브샤브)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외, 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측으로 노폭
약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 대로2류(폭
30m~35m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역
[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관린 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(드림아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(한국방송통신대학교 서울지역대학 서부학습센터)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(드림아이유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한국방송통신대학교 서울
지역대학 서부학습센터)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택
지개발지구<택지개발촐진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상
용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경5007 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 635 삼송2차원흥역동원로얄듀크비스타 201동 2층209-2호

건물명: 삼송2차 원흥역 동원로얄듀크비스타 201동 2층209-2호

도로명 주소: 경기도 고양시 덕양구 권율대로 690 (원흥동)

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

건물면적: 53.90㎡ (약 16.30평)

감정가: 506,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

주위환경:

* 본건은 지하철 3호선 '원흥역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 3호선 '원흥역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태:

* 본건 남측으로는 약 40미터, 북서측으로는 약 30미터, 북동측으로는 약 12미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획:

* 본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)으로 지정되어 있습니다.

제한상태:

* 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당하며, 외국인 등 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 드림아이유치원, 한국방송통신대학교 서울지역대학 서부학습센터에 대한 상대/절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2024년 5월 30일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 240,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (본명: 김도희)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,579,000원

* 전입일자: 2020년 11월 2일

* 확정일자: 2025년 11월 10일

* 배당신고일자: 2025년 11월 13일

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 나타납니다. 그러나 상기 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 선행하므로 명도 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 지하철 3호선 '원흥역' 초역세권에 위치한 상업시설로, 역을 중심으로 형성된 중심상업지구 내에 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 오피스텔 등 주거 밀집 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있어 상가로서의 입지적 강점을 가집니다.

* 현재 공부상 '판매시설'이며, 현황은 '음식점(송원스키야키샤브샤브)'으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

교통:

* 지하철 3호선 원흥역을 통한 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 자유로, 서울외곽순환고속도로 등 주요 도로망 진입이 용이합니다.

편의시설:

* 주변의 아파트 단지와 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 대형 쇼핑몰(스타필드 고양, 이케아 고양점) 등이 예정되어 있어 향후 생활 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

교육시설:

* 드림아이유치원, 한국방송통신대학교 서울지역대학 서부학습센터가 인근에 위치합니다.

* 주변 도보권 내에 삼송초, 고양중, 고양동산고 등 교육 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

* 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 절차의 원활한 진행을 위한 면밀한 검토가 필요합니다.

유동화 물건:

* 본건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 절차상의 특이점이 있을 수 있습니다.

건축물 용도 혼재:

* 본 건물(삼송2차 원흥역 동원로얄듀크비스타)은 공동주택과 판매시설이 함께 있는 복합건물입니다. 해당 호실은 공부상 판매시설로 확인되나, 건물 전체의 용도 구성을 고려해야 합니다.

주변 환경:

* 현재까지 파악된 주변 정보에 따르면, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 고양시 지역은 서울시와 인접하여 쓰레기 소각장 등 광역 기피시설 관련 논의가 간헐적으로 이루어지고 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 원흥역 초역세권에 위치한 상업시설로서, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 입지적 강점이 매우 뛰어납니다. 현재 운영 중인 상가로서 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 잠재력이 높은 투자 대상 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 원흥역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건은 높은 유동인구와 접근성을 보장합니다.

* 주변의 대규모 아파트 단지와 오피스텔은 안정적인 배후 수요를 제공합니다.

* 현재 운영 중인 상가라는 점은 권리금 프리미엄 등 추가적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

* 향후 수도권 교통망 확충 및 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 506,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수 보증금이 0원이라는 점을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 404,800,000원 ~ 455,400,000원 범위 내에서 신중한 입찰가 산정을 권고합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 권리 분석 상세 검토, 주변 시세 조사를 거쳐 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.