나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73013 [1] 경기도 의정부시 가능동 OOOO OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 녹양동 ""녹양역"" 남서측 인근에 위치하는 ""녹양역세권 도시개발사업""내 상업지구에 위치하며, 부근은 아파트 및 아파트 신축공사장 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 전철1호선 ""녹양역""이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2018년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 3층 302호, 304호, 306호, 305호, 303호로서
외벽은 강화유리 및 석재마감, 내벽은 페인팅 혹은 인테리어 마감, 창호는 샷시 이중창호임.

이용상태

조사시점 현재 사무실(기호1, 4) 및 공실상태임.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차타워 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 토지는 ""녹양역세권 도시개발구역""내 토지로서 가지번(가능동 씨3-1)이 부여된 상태인바 경매진행시 이해관계인은 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73013 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 씨3-1 3층 302호

* 용도: 근린상가

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지면적: 0.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 220.26㎡ (약 66.64평)

* 건물지분: 220.26㎡

* 사용승인: 2018년 11월

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 3층 302호, 304호, 306호, 305호, 303호

* 외벽: 강화유리 및 석재마감

* 내벽: 페인팅 혹은 인테리어 마감

* 창호: 샷시 이중창호

* 건물 이용상태: 조사시점 현재 사무실(기호1, 4) 및 공실 상태

* 설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차타워 등

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 863,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 의정부시 녹양동 '녹양역' 남서측 인근에 위치하며, '녹양역세권 도시개발사업' 내 상업지구에 위치합니다.

* 부근은 아파트 및 아파트 신축공사장 등으로 형성된 지역입니다.

* 해당 지역은 녹양역세권 도시개발사업 구역으로, 주거 및 상업시설이 복합적으로 개발되고 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 1호선 '녹양역'이 소재하여 대중교통 상황은 무난합니다.

* 또한, 두 정거장 거리에 있는 의정부역에는 향후 GTX-C 노선 개통 예정으로 교통 여건이 더욱 개선될 전망입니다.

* 가능동 지역은 시내 접근성이 용이하며 가능역과 버스 정류장이 가까워 교통이 편리하다는 평가가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부상 소유권이전2번신탁등기말소(신탁재산의 귀속) 기재되어 있습니다.

* 근저당권: 기흥농업협동조합, 채권금액 1,200,000,000원 (2024-07-10 접수).

* 강제경매: 유종오, 채권금액 1,600,000,000원 (2025-08-29 접수), 본건 경매개시결정 등기.

3.2. 말소기준권리

* 을10, 기흥농업협동조합 근저당권 (2024-07-10 접수) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 지상권개요는 있으나, 별도 기재사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특성

* 본건은 '녹양역세권 도시개발사업' 내 상업지구에 위치하여 개발 잠재력이 높습니다.

* 주변은 아파트 단지와 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 배후 수요가 증가할 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분석

* 현재 건물 이용상태가 사무실 및 공실로 조사되었습니다. 이는 잠재적 임차 수요가 있음을 시사하지만, 공실률 관리 및 업종 선택이 중요할 것으로 보입니다.

* 녹양역세권 도시개발사업은 주거, 상업, 문화시설 등을 포함하여 복합적인 상권을 형성할 것으로 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 녹양역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도시개발사업 구역 내 상업시설용지 및 주변 개발로 인한 편의시설 확충이 예상됩니다.

* 가능동 지역은 다양한 편의시설 및 교육시설(의정부고, 의정부여고 등)을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 의정부고등학교, 의정부여자고등학교가 '자율형공립고 2.0'으로 선정되어 교육 환경 개선이 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 채권 최고액(12억원) 및 강제경매 청구 금액(16억원)이 감정가(8.63억원)보다 높아 낙찰가율에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 및 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 현재 건물 이용 상태가 사무실 일부 및 공실로, 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 전략이 요구됩니다.

* 건물 면적 대비 토지 면적이 0㎡으로 표기되어 있어, 집합건물로서의 특성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 소각장 등 혐오시설 관련 민원이 의정부시 일부 지역에서 제기된 바 있으나, 본건 소재지(가능동 씨3-1)와 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 개발사업 진행에 따른 환경 변화 가능성은 존재합니다.

* 녹양역세권 도시개발사업 진행 과정에서의 변수(계획 변경, 시공 관련 이슈 등)가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 가능동, 녹양역세권 도시개발사업지구 내에 위치한 근린상가 건물입니다. 2018년 신축된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 녹양역 초역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 도시개발사업의 진행과 GTX-C 노선 개통 예정 등은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 감정가 대비 낮은 낙찰가율 가능성, 현재 공실 상태인 점은 신중한 접근을 요구합니다. 공동담보 물건으로서의 추가적인 리스크 관리도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 개발 사업지 내 위치: 녹양역세권 개발사업의 수혜 지역으로 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 교통망 개선 기대: GTX-C 노선 개통 예정으로 서울 접근성이 대폭 향상될 전망입니다.

* 신축급 상가 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 복합 상권 형성 가능성: 도시개발사업으로 인한 다양한 편의시설 및 주거시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 다음 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가: 863,000,000원

* 말소기준권리(근저당) 채권최고액: 1,200,000,000원

* 강제경매 청구금액: 1,600,000,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원

일반적인 경매 물건의 낙찰가율, 물건의 현황(공실 여부, 수리 필요성 등), 주변 시세, 향후 개발 가능성, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본건의 경우, 채권 총액이 감정가를 초과하므로 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.