나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경3596 [1] 경기도 양주시 백석읍 오산리 100-3 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 오산리 소재 ""백석파출소"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 2층 202호로서
(사용승인일 : 2018.02.14)
외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2, 발코니 등)으로 이용중임.
(내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 비행안전구역(2구역), 배출시설설치
제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경3596 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 오산리 100-3 1동 2층 202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 213,000,000원

토지면적: 52.33㎡ (약 15.83평)

건물면적: 65.58㎡ (약 19.84평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018년 02월 14일

층수: 지상 5층 중 2층 202호

내부 구조: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 및 화장실 2개, 발코니 등

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음

1.4. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 오산리 소재 "백석파출소" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전구역(2구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (남서울농업협동조합, 채권최고액 196,800,000원, 2022년 11월 29일 접수)

3.2. 인수되는 권리

없음 (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소되는 권리

을3 근저당권 (말소기준권리)

을4 주택임차권 (현기수, 보증금 30,000,000원)

갑7 강제경매 (현기수, 27,745,322원)

3.4. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 현기수

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(확정일자): 2023년 02월 20일

대항력: 없음

임차인은 배당신고일자(2024년 09월 09일) 기준으로 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 주거 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 시세 분석

본 물건의 감정가는 213,000,000원입니다.

최근 주변의 유사 건물 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 4월경 거래된 신축 연립주택(전용면적 61.2㎡)이 242,040,000원에 거래된 사례가 있습니다.

반면, 2003년 준공된 다세대주택(전용면적 55.82㎡)의 경우 2026년 3월 42,000,000원에 거래되었으나, 이는 해당 물건의 특정 상황 또는 오류로 판단되며 일반적인 시세로 보기는 어렵습니다.

본 건은 2018년 준공된 다세대주택으로 건물 연식이 비교적 신축에 속합니다. 주변 신축 연립주택의 거래가를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 교육 시설

백석초등학교, 백석중학교, 백석고등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 편의 시설

주변에 마트, 편의점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있으며, 차량 이용 시 접근성이 좋습니다.

5.4. 혐오 시설

현재까지 확인된 혐오 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전구역(2구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 현황상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 분류됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 오산리에 위치한 2018년 준공의 다세대주택입니다. 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되며, 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 임차인 현기수는 대항력이 없어 보증금 인수 리스크가 없으며, 경매 신청인이기도 합니다. 주변 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성도 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 준공연도가 2018년으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 인근 신축 연립주택의 시세와 비교 시, 잠재적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 213,000,000원입니다. 인수되는 권리 및 보증금이 없는 점, 건물의 연식 등을 고려할 때 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가와 본 건의 상태, 향후 환금성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가보다 소폭 높은 225,000,000원에서 235,000,000원 사이로 제안합니다. 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.