나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13019 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1604 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""삼양초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 ""삼양역"" 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사의 사다리형 토지로서, ""단독주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접하며, 북서측으로 도보로 접근이 가능한 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 고도지구(28m이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적도"", ""건물개황도"" 등에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅, 샌드위치 판넬 등 마감,
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

본건은 ""단독주택""으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13019 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1604

건물구조/용도: 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 단독주택

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

건물면적: 62.96㎡ (약 19.05평) + 제시외 9.00㎡ (약 2.72평)

감정가: 488,166,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 "삼양역" 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

토지 이용상태 및 형태: 본건은 완경사의 사다리형 토지로서, "단독주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 남동측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접하며, 북서측으로 도보로 접근이 가능한 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 지정).

3. 권리분석

등기부상 권리관계 (토지/건물):

* 토지: 소유권이전 (계형주 1982, 강숙자 2004, 계성우 2025 상속), 근저당권 (한국주택금융공사 2016, 말소), 임의경매 (한국주택금융공사 2025, 말소).

* 건물: 소유권보존 (계형주 1984), 소유권이전 (강숙자 2004), 근저당권 (한국주택금융공사 2016, 말소), 임의경매 (한국주택금융공사 2025, 말소).

말소기준권리: 2016-08-03 접수, 한국주택금융공사의 근저당권 (을2). 본 경매는 2025-08-29 접수된 한국주택금융공사의 임의경매개시결정에 의한 것입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 등기부상 현재 등기되어 있는 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

낙찰 시 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항에 "지상권"이 명시되어 있으나, 상세 내역은 없습니다. (주의 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. (주의 필요)

4. 상권분석

주변 유사 물건 매매 사례:

* 최근 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택 사례를 보면, 2021년 준공된 57.58㎡(약 17.4평) 물건이 31,800만원에 거래되었습니다.

* 2002년 준공된 58.37㎡(약 17.6평) 물건은 30,000만원에 거래되었습니다.

* 2009년 준공된 48.45㎡(약 14.6평) 물건은 28,300만원에 거래되었습니다.

실거래가 분석: 제공된 JSON 데이터는 다세대주택이며, 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 해당 지역의 부동산 거래가 활발히 이루어지고 있음을 시사합니다.

시세 비교 분석: 본건의 감정가는 488,166,000원으로, 인근 다세대주택의 최근 거래가(약 28,300만원 ~ 31,800만원)보다 높은 수준입니다. 이는 단독주택이라는 점과 토지 면적의 차이에서 기인한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본건은 "삼양초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 삼양초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

혐오시설 유무: 주변 시설에 대한 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

제시외 건물: 제시외 건물 9.00㎡(약 2.72평)가 포함되어 있으며, 이는 별도의 명도 또는 철거 협의가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25.까지) 등 다수의 규제가 존재하여 향후 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금은 없으나, 실제 임대 관계가 어떻게 설정되어 있는지 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

건물 노후도: 건물 사용승인일이 1984년 11월 30일로, 약 40년 이상 경과된 노후 건물로 판단됩니다. 따라서 리모델링 또는 신축 가능성을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 미아동에 위치한 단독주택으로, 초등학교와 지하철역이 인근에 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 토지 면적이 넓어 재건축 또는 증축 가능성이 있으나, 용도지역 및 고도지구 제한, 건물 노후도, 제시외 건물 존재 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 채권 총액 대비 감정가가 높게 책정되어 있으며, 명도 과정에서 임대 관계 미상으로 인한 변수가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

토지 가치: 112㎡의 토지는 단독주택으로서의 활용 가치가 높으며, 향후 재건축 시 잠재력이 있습니다.

입지: 초등학교 및 대중교통 이용이 편리한 주거 지역에 위치합니다.

일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. (제시외 건물 제외)

9. 예상 입찰가

감정가: 488,166,000원

주변 시세: 인근 다세대주택 거래가(약 28,300만원 ~ 31,800만원)를 고려할 때, 본건 단독주택의 토지 가치를 높게 평가해도 감정가 대비 상당한 할인율 적용이 필요해 보입니다.

고려사항:

* 건물 노후도 및 철거/리모델링 비용

* 제시외 건물 처리 문제

* 토지이용계획상의 각종 제한

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 (인수 보증금 0원이나 실제 점유 여부 확인 필수)

예상 입찰가 산정: 감정가의 70~80% 수준인 약 3억 4천만원 ~ 3억 9천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 주변 시세, 물건의 하자, 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다. (철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.