나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51894 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 325-8 초원그린빌 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세화 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""선정고등학교"" 남서측 인근에 위치하는 오피스텔(주거용)로서, 주위는 본건이 위치한 서오릉로 변으로 소규모 아파트, 상업시설 및 업무시설이 소재하고 간선도로 후면에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

광대로 변에 위치하여 본건까지 제반차량 진출입 가능하며, 간선도로(서오릉로) 변에 노선버스 정류장이 소재하고, 다소 원거리에 지하철6호선 '구산역'이 소재하여 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

2019년 5월에 준공된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상8층 건물 중 제8층 제801호로서,

외벽 : 치장벽돌붙임 및 일부 타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 온돌마루 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 알미늄세시 이중창 등 입니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 타워주차시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 필지와 등고평탄한 사다리형의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 광대로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 조망가로특화경관지구(자세한사항은 서울시 도시계획과 문의)
가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m){군사기기 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}
중점경관관리구역(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.-2026.8.25.)), 건축선

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울서부지방법원 2025타경51894 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 은평구 갈현동 325-8번지 초원그린빌 8층 801호입니다.

본건은 오피스텔로, 주거용으로 이용 중입니다.

감정평가액은 238,000,000원입니다.

토지 면적은 22.15㎡ (약 6.70평)이며, 건물 면적은 43.43㎡ (약 13.14평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임을 명시합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 선정고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 서오릉로 변에 소규모 아파트, 상업시설, 업무시설이 소재하고 있으며, 간선도로 후면에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건은 광대로 변에 위치하여 차량의 진출입이 용이합니다.

간선도로(서오릉로) 변에 버스정류장이 소재하고 있으며, 다소 원거리에 지하철 6호선 구산역이 위치하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

건축물대장상 본건은 2019년 5월에 준공된 건물로, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕을 갖춘 지상 8층 건물 중 제8층 제801호입니다.

외벽은 치장벽돌붙임 및 일부 타일붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 온돌마루 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄세시 이중창으로 이루어져 있습니다.

2.4. 건물 이용상태 및 설비

현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역으로는 도시가스에 의한 난방 설비, 위생 설비, 급배수 설비, 화재탐지 설비, 타워주차시설, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 계획

본건 토지는 인접도로 및 필지와 등고평탄한 사다리형의 평지로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 광대로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 조망가로특화경관지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률(상대보호구역), 군사기기 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법(과밀억제권역) 등의 적용을 받습니다.

특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.-2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2.6. 공부와의 차이

건축물대장 및 등기부상 내용과 실제 현황 간에 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2023년 10월 5일 서대문세무서장의 압류입니다.

본 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되는 권리로는 주택임차권(신예림), 각종 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등이 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전, 공유자 이전 등기 이후 주택임차권(을3), 서대문세무서장 압류(갑3, 말소기준권리), 은평구 압류(갑4), 은평세무서장 압류(갑5), 주택도시보증공사 강제경매(갑6) 순으로 등기되어 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사 (신예림)

* 보증금 : 220,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자(사업일자) : 2021년 2월 23일

* 확정일자 : 2021년 2월 23일

* 배당신고일자 : 2023년 4월 14일

* 대항력 : 없음

본 건 매각으로 인해 임차인 신예림 씨의 주택임차권은 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 특이사항 및 주의사항으로 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각"한다고 명시되어 있습니다.

이는 임차인이 보증금 전액을 배당받거나, 잔여 보증금에 대한 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 매각이 최종적으로 효력을 발휘함을 의미합니다.

비록 대항력은 없으나, 상기 조건의 원활한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 은평구 갈현동의 서오릉로 변에 위치하여 지역 내에서 가시성이 확보되는 입지입니다.

주변에 주거 시설(아파트, 다세대주택)과 상업, 업무 시설이 혼재하고 있어 기본적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

근린생활시설 또한 분포하고 있어 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

본건은 선정고등학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역에 자리하고 있어 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

교통 측면에서는 지하철 6호선 구산역까지 다소 거리가 있으나, 노선버스 이용이 가능하여 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 법인 등이 토지를 취득할 경우 관할청의 허가를 받아야 합니다. 매수인의 자격과 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의해야 하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 매각 절차에 차질이 생길 수 있으므로, 해당 조건의 이행 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 도시계획적 제약: 조망가로특화경관지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 또는 재건축 시 디자인이나 용도에 있어 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

서울 은평구 갈현동에 위치한 본건 오피스텔은 2019년 준공으로 비교적 신축급에 속하여 내부 상태 및 관리 면에서 유리한 측면이 있습니다.

채권자인 주택도시보증공사에 의한 강제경매로 진행되며, 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

다만, 대항력 없는 임차인 관련 조건의 명확한 이행 여부와 토지거래허가구역 지정에 따른 매수인의 자격 검토가 필수적입니다.

이러한 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 연식 대비 우수한 상태 유지 가능성.

* 서울시 은평구 입지: 지역 개발 잠재력 보유.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계 명확.

* 인수 부담 최소화: 대항력 없는 임차인으로, 관련 조건 충족 시 추가적인 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 238,000,000원입니다.

제공된 정보만으로는 현 시세 및 실거래가에 대한 정확한 분석이 어려워, 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 권리 분석 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 경우 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 매수인은 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 실거래가와 주변 시세, 그리고 토지거래허가구역 지정 및 임차인 관련 조건 등의 특수성을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 별도의 상세한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.