나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51809 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층607호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 동측 인근에 위치하였으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 ‘3호선 녹번역’ 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상12층 건물 내 제6층 제607호로서,
(사용승인일 2006.01.20.)
외벽 : 석재 및 타일 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 교육연구및복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임.
- ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51809 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층607호

용도: 노유자시설 (교육연구및복지시설, 노인복지시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 990,000,000원

토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 녹번동에 소재하며, 인근에 은평구청이 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 지하철 3호선 녹번역이 인근에 있으며, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 출입도 가능하며, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 5월 11일 접수된 세검정새마을금고의 근저당권 (332,220,000원)입니다. 본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

건축물대장상 해당 호실의 주용도는 노유자시설이며, 교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설로도 활용 가능합니다.

등기부채권 총액은 1,240,283,909원입니다.

임차인 현황:

주식회사오케이대부캐피탈교대 (변경전: 주식회사오케이대부캐피탈삼성)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

해당 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 보증금 및 차임 등 관련 정보가 일부 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 녹번동 일대는 주거 밀집 지역과 공공기관이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 상권 형성 가능성을 보여줍니다. 특히, '시니어캐슬 클라시온'은 노인복지주택으로 준공되었으며, 단지 내외에 다양한 편의시설 및 의료시설 접근성이 양호한 편입니다. 이는 고령층을 대상으로 하는 시설 운영 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 은평구청, 녹번동 근린공원 등이 있어 행정 및 휴식 공간 이용이 용이합니다. 또한, 카톨릭대학교 은평성모병원 등 종합병원이 차량으로 약 10분 거리에 위치하여 의료 접근성이 우수합니다. 지하철 3호선 녹번역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 중복사건으로, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 정확한 경매 진행 상황 및 법적 절차에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 미확인 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 존속 기간, 지료 등에 대한 정확한 확인 없이는 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 현황: 비록 현재 명시된 임차인은 대항력이 없으나, '임대관계등 미상임'이라는 기타 참고사항은 다른 잠재적 임차인이나 점유자가 존재할 가능성을 시사합니다.

* 내부 구조 차이 가능성: 감정평가서 상 내부 구조도와 실제 내부 이용 상황이 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 이는 명도 및 내부 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 분양형 실버타운의 특수성: '시니어캐슬 클라시온'은 분양형 실버타운으로, 2015년 노인복지법 개정으로 분양형 실버타운이 폐지되었습니다. 현재 이 단지에서 다수의 경공매 물건이 진행 중인 상황은 해당 시설의 운영 또는 관리상의 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 노유자시설로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 입지입니다. 지하철 녹번역을 이용한 서울 도심 접근성이 좋으며, 인근 공공 및 의료 시설 접근성도 양호합니다. 다만, '중복사건'이라는 특이사항과 함께, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성, 그리고 다수의 경공매 물건이 동시에 진행 중인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 지상권에 대한 명확한 확인 없이는 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하여 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* 다목적 활용 가능성: 노유자시설 외 제2종근린생활시설 등으로도 활용 가능성이 있어, 투자 목적에 따른 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 주거 밀집 지역은 안정적인 배후 수요를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 감정가 990,000,000원으로 평가되었습니다. 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 '중복사건' 처리, 미확인 지상권 문제, 그리고 다수의 유사 물건이 경공매로 나와 있다는 점 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 본 감정가 및 권리 관계만을 토대로는 적정 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자를 결정하기 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.