나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11717 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제103동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신정초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 시장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 ""목동역"" 및 ""신정역""이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 / 지상 6층 건내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 2018.11.14)

외벽: 벽돌타일 및 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

위생, 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호 및 기본 사항

이하 물건은 서울남부지방법원 2025타경11717 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제103동 제4층 제403호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 6층 건물 중 제4층 제403호이며, 2018년 11월 14일 사용승인을 받았습니다.

1.3. 면적 및 감정가

감정가는 324,000,000원입니다.

토지 면적은 19.78㎡ (약 6.0평)이며, 건물 면적은 35.98㎡ (약 10.9평)입니다.

건물은 전용면적 35.98㎡, 대지권 지분 19.7849㎡입니다.

1.4. 경매 구분

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 서울신정초등학교 동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 시장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

지하철 5호선 목동역 및 신정역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리는 2021년 12월 6일 접수된 윤송원 근저당권(을3)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 임차권(을4, 을4-2), 근저당권, 강제경매(갑5), 압류(갑6) 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 특이사항

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금은 304,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2019년 9월 11일이며, 확정일자는 2019년 8월 27일(등기부상 2021년 8월 6일)로 기재되어 있습니다.

임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

특이사항으로 'HUG 인수조건 변경', '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

등기부등본상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 위 임차인 관련 특이사항은 매수인에게 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 HUG 측과 정확한 인수 조건을 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 및 시장을 이용할 수 있습니다.

4.2. 건물 내부 설비

건물은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 구조는 후첨 내부구조도를 참고해야 합니다.

위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

4.3. 인근 생활 편의 시설

서울신정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 있습니다.

지하철 5호선 목동역 및 신정역이 근거리에 있어 교통이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 관련 위험

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며 보증금 3.04억원이 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기 조건 매각' 등의 문구는 매수인에게 추가적인 절차나 확인을 요구할 수 있는 소지가 있습니다. HUG로부터 회수할 보증금 관련 절차 및 잔액에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

5.2. 법적/행정적 제한

본건 토지는 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등에 포함되어 있어 향후 건축, 이용, 거래 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

5.3. 기타 확인 필요 사항

임대관계는 미상으로, 현재 공실인지 임차인이 있는지, 있다면 임대조건은 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다. (제공된 정보 외 임대차 관계는 파악되지 않음)

6. 투자 포인트

6.1. 긍정적 요인

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물인 엠펠리체입니다.

* 서울 강서구 화곡동이라는 입지적 장점을 가집니다.

* 건물 및 토지 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없어 보입니다. (HUG 특이사항 제외)

* 전용면적 약 10.9평의 소형 주거 상품으로, 실수요 및 투자 수요를 기대할 수 있습니다.

6.2. 신중 검토 요인

* HUG 임차인 관련 특이사항에 대한 명확한 사전 조사가 필수적입니다.

* 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재합니다.

* 인근 시세 대비 감정가가 약간 높게 책정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강서구 화곡동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 권리상 문제는 없어 보이나 HUG 관련 임차인 특이사항과 토지이용계획상 제한 사항 등 몇 가지 확인해야 할 부분이 있습니다.

안전하게 입찰하기 위해서는 해당 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

입지, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 단지(엠펠리체, 830-5번지)의 전용 37.05㎡(약 11.2평) 물건이 2026년 5월 300,000,000원(3.0억)에 거래되었습니다.

본건 물건은 전용 35.98㎡(약 10.9평)이며, 감정가는 324,000,000원입니다.

이는 동일 단지 최근 실거래가 대비 다소 높게 감정된 것으로 보입니다.

주변 다른 다세대주택의 거래 사례(2.55억, 1.69억)와 비교 시, 본건의 감정가 수준은 인근 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

8.2. 입찰가 산정 범위

감정가: 324,000,000원

최근 동일 단지 시세: 약 300,000,000원

임차 보증금(인수 부담 없음): 304,000,000원 (HUG 회수 절차 확인 필요)

HUG 관련 인수 조건 및 대항력 포기 조건 등을 감안할 때, 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받기는 어려울 수 있습니다.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 300,000,000원

8.3. 입찰 보증금

최소 입찰가(감정가 80%) 기준, 입찰 보증금은 26,000,000원 (25,920,000원)입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.