나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11727 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울두산초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주변은
동류형의 오피스텔, 오피스, 다세대주택, 주상용건물, 지식산업센터 및 중·소규모의 공장
등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남서측 근거리에 1호선인 독산역이 소재하며, 인근에 시내버
스정류장이 소재하여 교통상황 양호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 내 9층 901호로서,
사용승인일: 2021.07.08.

외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장 등 관련 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나, 내부 확인이 불가하여 실제 이
용상황은 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지기, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한
온수 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 대체로 세장형 평지의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접
합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지
역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부
(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지
거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립
, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11727 (1)

1.1. 2. 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4, 미림에이클래스 제101동 제9층 제901호

1.1. 3. 용도: 오피스텔

1.1. 4. 감정가: 264,000,000원

1.2. 건물 및 토지 정보

1.2. 1. 건물 규모: 12층 건물 중 9층

1.2. 2. 전용면적: 23.98㎡ (약 7.25평)

1.2. 3. 토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

1.2. 4. 사용승인일: 2021년 07월 08일

1.2. 5. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

1.3. 1. 경매 구분: 부동산강제경매

1.3. 2. 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 서울두산초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 동류형 오피스텔, 오피스, 다세대주택, 주상용 건물, 지식산업센터, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있어 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 남서측 근거리에 지하철 1호선 독산역이 위치하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 박은식 외 2명 (2021.07.14)

* 공유자지분 이전 (매매): 이지민 (2021.11.30, 266,000,000원)

* 주택임차권: 송푸름 (2021.11.30, 266,000,000원). 등기부상 말소 예정입니다.

* 강제경매 개시: 주택도시보증공사 (2025.08.26, 266,000,000원) - 말소기준권리입니다.

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.11.27)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(송푸름)

* 보증금: 266,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-11-30

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2023-12-07

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권은 말소 예정입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)에서 보증한 임차 건으로 추정됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 매수인이 인수해야 할 보증금: 0원. 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 임차인에게 추가로 지급해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 오피스, 다세대주택, 상가, 지식산업센터, 중소규모 공장 등이 혼재된 복합 상업/주거/업무 지구입니다.

* 독산역 역세권 주변으로 상업 및 업무 기능이 발달되어 있습니다.

4.2. 개발 가능성

* 지구단위계획구역으로 지정(2024-06-27)되어 있어, 향후 지역 개발에 대한 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 주변에 오피스텔 및 다세대주택 등이 분포하고 있어 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 서울두산초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

5.3. 교통

* 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 다수의 시내버스 노선도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 주변에 유사한 오피스텔 및 업무 시설이 다수 존재하여 공급 과잉의 가능성이 있습니다.

* 내부 이용 상태가 미확인되어, 실제 사용에 따른 하자 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 권리관계 변동 가능성

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건의 내용을 정확히 이해하고, 해당 조건들이 명확히 이행되는지 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용 제한

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2025.8.26.~2026.8.25, 외국인 등 대상) 등 다수의 규제 사항이 존재합니다.

* 지역 내 중소규모 공장 등이 혼재하고 있어, 주거 환경의 쾌적성 측면에서 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 미림에이클래스 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 독산역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 6,400만원으로 책정되었습니다. 최근 실거래가 정보(2025년 6월, 29.71㎡ 기준 2억 7,900만원)를 고려할 때, 감정가는 현재 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이 특징입니다. 특별매각조건에 따라 매수인이 부담해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 내부 이용상태 미확인, 주변 오피스텔 공급량, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공되어 건물의 노후도가 낮아 장기적인 유지보수 비용 절감이 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 이용이 가능한 역세권 단지로서, 교통 편의성이 우수합니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 경쟁력 있는 수준이라면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 부담 없음: 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 초기 투자 부담이 줄어듭니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 정보: 2025년 6월 30일, 29.71㎡ (약 9평)의 동일 건물 매물이 27,900만원에 직거래되었습니다.

* 본건은 23.98㎡ (약 7.25평)으로, 면적이 약 19% 작습니다.

* 면적 차이를 단순 적용한 시세 추정치: 약 279,000,000원 * (23.98 / 29.71) = 약 225,083,474원.

* 이는 단순 면적 비례 계산이며, 층수, 향, 내부 상태 등 기타 요인에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

* 감정가: 264,000,000원

* 최근 실거래가 (면적 조정 후 추정): 약 225,000,000원

* 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 최근 실거래가 추정치에 약간의 프리미엄 또는 할인율을 적용하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원.

* (최종 입찰가는 해당 물건의 실제 내부 상태, 현장 조사 결과, 유사 물건 시세 변동 추이 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.