나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11696 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 '효심어린이공원' 남서측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 치장석 붙임 등
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 936-30 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
화곡동 936-29 :도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
화곡동 936-28 :도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11696 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 273,000,000원

토지면적: 8.25㎡ (약 2.5평)

토지지분: 8.25㎡ (약 2.5평)

건물면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

건물지분: 27.63㎡ (약 8.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '효심어린이공원' 남서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 필지 북측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부시 압류 (2023.04.11.)

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김락범): 보증금 275,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-14, 확정 2021-10-27, 배당신고 2023-09-06. 대항력 없음. (HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각)

* 정민호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-17. 대항력 없음.

* 하어진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-04. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 주택임차권 (을1, 김락범): 2023-09-06 접수, 말소 대상.

* 소유권이전 (갑3, 홍지우): 2021-12-14 접수.

* 압류 (갑5, 의정부시): 2023-04-11 접수, 말소기준권리.

* 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사): 2025-08-26 접수, 사건번호 2025타경11696.

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 일반상업지역 내에 위치하며, 주택 및 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역임.

* 주변에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 지역 주민들을 위한 생활 편의 서비스를 제공하고 있음.

* 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 경쟁 또한 존재함.

1.4. 생활정보

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중임.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층/지상 12층 건물 내 제2층 제202호.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있음.

* 건축정보: 2021년 7월 23일 사용승인된 건물로, 총 44세대로 구성되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 공항 관련 규제 사항이 존재함.

* 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망).

* 과밀억제권역에 해당함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) – 매수인의 거래 목적에 따라 추가 확인 필요.

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 관련 사항.

* 매각 조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로, 해당 조건의 명확한 이해와 이행이 필수적임. 임차인 관련 인수 보증금은 없으나, 조건 불이행 시 문제 발생 가능성 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임.

* 건축년도(2021년 사용승인)가 비교적 최신이며, 기본적인 설비는 갖추고 있음.

* 다만, 공항 관련 지역지구 지정, 토지거래계약허가구역 등의 규제사항과 HUG 인수조건 변경이라는 특수 매각 조건이 존재하여 신중한 검토가 필요함.

* 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, 특수 매각 조건의 이행 여부가 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도의 오피스텔로 상품성이 양호함.

* 주택 및 상가 혼재 지역으로 기본적인 임대 수요가 예상됨.

* 정비된 도로와 인접하여 접근성이 좋음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 273,000,000원임.

* 건물면적 8.36평 기준, 인근 오피스텔의 현 시세는 평당 약 3,000만원~3,500만원 수준으로 추정됨.

* 이를 바탕으로 환산 시 예상 시세 범위는 약 250,000,000원 ~ 290,000,000원으로 볼 수 있음.

* 권리분석상 인수되는 보증금이 없고, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각이라는 특수성을 감안할 때, 현 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 유찰 가능성, 법원 진행 상황, 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 218,000,000원 ~ 245,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. (이는 예시이며, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 현장 조사 및 권리 분석이 필요함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.