나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11708 [1] 서울특별시 구로구 구로동 508-7 신성스카이뷰 제3층 제301호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주

위는 다세대주택, 주상용 건물, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2019.01.23자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

8층 건물 내 3층 301호로서,

외 벽 : 외장 석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복4차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상

대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+

옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제

권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독, 다가

구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 건축선.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11708 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 508-7 신성스카이뷰 제3층 제301호

용도: 근린주택 (현황 오피스텔 이용)

감정가: 260,000,000원

토지 면적: 20.25㎡ (약 6.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 42.20㎡ (약 12.77평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 주상용 건물, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남동측으로는 왕복 4차선 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 도로, 장애물 제한 표면 구역, 상대 보호 구역, 대공 방어 협조 구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가 구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25), 건축선 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025.08.26, 주택도시보증공사).

본건 등기부등본상 소유권보존(2019.01.25), 공유자전원지분전부이전(2019.10.15)이 있습니다.

을구 3번 권리: 주택임차권 (권리자: 김경미)

접수일자: 2023.10.30 (전입일자 2021.10.15, 확정일자 2021.09.13)

임차금액: 268,000,000원

상태: 인수 (매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액을 인수하게 될 가능성이 높습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 268,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-09-13

대항력: 있음

비고: 을구 3번 주택임차권 등기되어 있으며, 매수인 인수 대상입니다.

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-17

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금이 0원으로, 실질적인 부담은 없을 것으로 예상되나, '대항력 있음'으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 268,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 구로동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 인근에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 구로초등학교와 인접하여 교육 관련 수요가 있을 수 있으며, 꾸준한 주거 및 상업 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 오피스텔로 이용 중인 점을 고려할 때, 직장인 및 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통 상황은 양호하며, 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 을구 3번 임차인 김경미 씨의 보증금 268,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 금액으로, 배당으로 모두 변제되지 않을 경우 매수인의 추가적인 부담이 발생합니다. 또한, 임차인 김 씨의 '대항력 있음' 표기는 상황에 따라 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 복잡한 권리 관계와 인수되는 보증금으로 인해 투자 회수에 상당한 위험이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 사용 승인된(2019.01.23) 건물에 위치하고 있으며, 입지 조건 또한 양호한 편입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이 보증금 268,000,000원을 인수해야 하는 점은 본건의 투자 가치를 크게 저해하는 요소입니다. 감정가와 동일한 금액의 인수 보증금은 투자자에게 상당한 부담으로 작용할 것이며, 예상보다 낮은 가격에 낙찰되더라도 실제 부담액은 크게 늘어날 수 있습니다. 따라서 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

- 비교적 최근에 건축된 현대적인 건물(2019년 사용승인).

- 서울 구로구의 지역적 이점과 꾸준한 임대 수요 기대.

- 인수해야 하는 보증금을 고려하여 시장 가치 대비 매우 낮은 가격에 취득할 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 260,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금이 268,000,000원에 달합니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하므로, 실질적인 시장 가치에서 인수 보증금을 차감하는 방식으로 산출합니다.

주변 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 300,000,000원에서 350,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

이를 기준으로 예상 입찰가를 산출하면 다음과 같습니다.

추정 시장 가치 (보수적): 320,000,000원

인수 보증금: 268,000,000원

예상 입찰가: 320,000,000원 - 268,000,000원 = 52,000,000원

따라서, 본건의 인수 보증금 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 약 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰가는 낙찰 후 실제 인수하게 되는 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 설정해야 합니다.

본건 주변에서 확인된 혐오시설은 없으며, 전반적인 지역 환경은 주거 및 상업 활동에 적합한 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.